실물경기 완만한 회복세... 정부정책.地選 집값흐름 좌우

■2010 부동산 시장 전망

지난해 부동산시장은 경기 회복에 대한 기대감, 풍부한 유동성, 저금리와 정부의 규제 완화로 인해 상승세가 이어졌다.

하지만 지난해 9월 이후 DTI 확대 규제로 상승세가 위축되면서 하향안정세를 이어가고 있다. 올해 부동산시장은 어떻게 예측할 수 있을까.

부동산 정보포털 닥터아파트(www.drapt.com) 애널리스트의 도움을 받아 올 부동산시장을 전망해 보았다. <편집자 주>


▲2월 11일 미분양, 신규아파트 양도세 감면혜택 종료=부동산시장은 정부의 정책에 따라 상당한 시장 파급력을 갖고 있다.

정부는 지난 2008년 터진 금융위기 후 침체된 건설시장을 활성화 하기 위해 미분양 아파트, 신규아파트 등에 양도세 감면혜택을 줬다. 이에 따라서 지방에서도 건설사들의 분양이 이어졌고 일부 청약사업지는 청약자들이 몰리는 분위기도 이어졌다.

하지만 다음달 11일 양도세 감면혜택이 끝나면 분양시장에도 상당한 타격을 받을 것으로 예측된다. 정부도 다음달 11일 이후 양도세 혜택이 사라진 후에 분양시장이 또다시 급격하게 침체되면 부동산정책 규제완화 등을 놓고 고심이 깊어질 것으로 예상된다.

▲6월 지방선거=오는 6월 지방자체단체장의 선거가 있다. 지방선거가 있을때마다 선심성 개발공약 등이 줄을 이어 부동산 시장에 영향을 미쳤던 것은 사실이다.

지난 2006년 지방선거 당시에도 전국의 아파트, 재개발, 재건축 등 중심으로 가격이 상승한바 있다.

이는 선거 자체만의 효과가 아닌 경제상황과 맞물려 나타난 결과라는 분석이 정확하겠지만 지방선거의 영향도 아예 배제할수는 없다. 정책은 정치를 통해서 나오고 정치는 선거를 통해 결정이 되는 이유다.

오는 6월 지방선거도 부동산과 관련된 많은 이슈가 나올것으로 예상된다. 올해 선거도 부동산 관련이슈가 공약 등으로 제기되면 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다.

▲경기 회복은=세계경제협력개발기구(OECD)는 내년 국내 경제성장률을 4.4%로 예상했다. 세계 경제성장률도 3.4%에 이를 것으로 기대된다.

또 한국은행도 지난해 말 최근 실물경제활동은 회복세가 뚜렷해지는 모습을 보인다고 발표했다.

일부에서는 인플레에 대한 우려와 더블딥(Double Dip) 가능성도 제기하지만 세계의 경기부양 여력이 남아있다. 실물경기침체의 원인이었던 금융위기가 마무리 단계에 진입하고 있을 가능성은 높은 것으로 분석된다.

이에 따라 경기가 회복될 것이라는 예측은 부동산 시장에도 긍정적 신호를 보낼 것으로 판단된다.

▲한국은행의 금리인상 가능성은=한국은행은 기준금리를 최근까지 2.00%대로 동결했다. 하지만 실물경기가 회복되고 있다는 점을 강조했다.

이는 기준금리 인상을 고려하고 있다는 점을 암시하는 것으로 올해 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성을 배제할 수 없다.

기준금리가 인상되면 주택담보대출도 영향을 미쳐 이자부담 등 이유로 투자 수요가 감소하면서 부동산 시장이 위축될 가능성도 있다.

이에 따라 부동산 매수를 고려하고 있는 경우 대출을 줄이고 자기자본비율을 높여 투자하는 것이 바람직 할 것으로 판단된다.

▲전세가격 상승=국민은행은 전국적으로 전세가 상승률이 매매가격 상승률을 앞지르고 있다고 밝혔다. 과거 전세가 승률이 매매가격 상승률을 초과해 상승한것은 지난 1991년과 1999년 두차례 정도 있었다.

지난 IMF 이후 공급부족과 비슷한 상황으로 전세가격 상승에 의한 매매가 상승이 나올것으로 예상된다. 전세가격 상승에 의해 매매가격 상승이 나오면 실수요로 인한 상승으로 정부 부동산 규제대책도 시장에서 역할이 미미할 것으로 분석된다.

▲정부의 부동산 정책 방향은=MB정부의 부동산 정책 기조는 세금감면, 규제완화, 공급확대이며, 2010년에도 이러한 정책 방향에 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 부동산시장이 침체에 빠질 경우 규제완화조치로 실물경기회복을 위해 노력할 것으로 점쳐진다. 즉 기존 정책은 유지하며 부동산 시장에 탄력적으로 개입해 실물경제 회복속도와 보조를 맞출 것으로 예상된다.

이외 시장 변수로는 분양가상한제 폐지 여부, 시·군 통합여부, 다주택자 양도세 중과의 한시적 중과 유예여부, 보금자리주택 추가 공급, 지방 미분양 물량 해소 대책, 세종시 등 올해 변수들이다. /조성수 기자 joseongsu@