점유자·채무자 등 퇴거조치... 낙찰대금 완납 후 6개월내 신청해야

<재테크 한걸음> 부동산 인도명령

법원경매를 통해 부동산을 취득하는 마지막 관문으로 명도문제를 들 수 있다.

낙찰자가 잔금을 납부하면 등기 여부에 상관없이 소유권을 취득하게 되는데, 이때 낙찰부동산에 거주하는 사람을 내보내고 부동산을 넘겨받는 일을 명도라 한다.

이 문제를 잘 해결하는 방법은 합의를 통한 협상과 더불어 법적 수단을 동시에 강구하는 것이다. 여기서는 법적 수단의 한 방법인 인도명령제도에 대해 알아보기로 한다.

인도명령이란 소유권을 취득한 낙찰자가 낙찰부동산으로부터 퇴거를 거부하는 경매사건의 소유자, 채무자, 경매개시결정등기 이후의 점유자 등을 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청하면 이를 법원에서 심사, 결정해 집행관으로 하여금 해당 점유자를 낙찰부동산에서 강제로 퇴거시킬 수 있도록 하는 법원의 명령을 말한다.

인도명령은 낙찰대금을 완납한 후 6개월 이내에 신청해야 하며, 6개월이 지나면 명도소송을 해야 한다. 따라서 낙찰대금 완납과 동시에 인도명령 신청을 하는 것이 좋다.

인도명령 대상자는 경매개시결정 전이나 후를 막론하고 낙찰자에게 권원을 주장할 수 없는 점유자 즉, 소유자, 채무자, 대항력 없는 임차인들이며, 인도명령 대상자가 아닌 경우는 낙찰자에게 권원을 주장할 수 있는 자 즉, 대항력 있는 임차권, 인수되는 지상권, 유치권, 낙찰 후 성립된 법정지상권, 낙찰자와 점유자 간 새로운 임대차계약의 체결 등이 있다.

인도명령 진행 절차상에서 채무자나 소유자는 심문 없이 인도명령을 결정하지만 임차인이나 전세권자 등이 점유하는 경우에는 심문 후에 인도명령을 결정한다. 이때 서면심리에 의해 인도명령의 가부를 결정하거나 필요시 당사자를 심문 또는 변론하게 할 수 있다. 인도명령을 신청하면 보통 3일에서 15일 정도면 결정된다.

부동산경매에서 빠른 시일 안에 명도문제를 마무리하는 것이 시간과 비용을 아끼는 지름길이라고 생각한다. 따라서 대화와 강제집행이라는 당근과 채찍을 유효적절하게 사용하여 협상의 주도권을 쥐고 가되, 가능한 한 대화를 통해 명도문제를 해결하는 것이 적절하다.