양도세 안내면 최대 40% 세금 부담

해외부동산 사고팔때 3가지 주의사항

　해외 부동산 취득, 보유, 처분 시는 어떤 세금관련 절차를 밟아야 할까. 해외부동산 취득 시는 외국환 송금ㆍ회수의 은행절차와 해외부동산과 발생된 소득의 세무절차로 나눌 수 있다.

　은행절차는 해외부동산 취득계약, 해외부동산 취득 신고수리(외국환거래은행 전영업점), 해외부동산 취득 후 3개월 이내에 취득보고서 제출, 신고수리 후 일정시점마다 사후관리 서류제출, 해외부동산 처분(양도), 해외부동산 처분 후 3개월 이내에 처분보고서 제출(지정거래외국환은행)로 나뉜다.

세무절차는 취득대금 해외송금 시마다 납세증명서 제출, 해외부동산 처분(양도)한 달의 말일부터 2월 이내 부동산 양도소득세 예정신고납부, 처분한 다음연도 5월달에 부동산 양도소득세 확정신고ㆍ납부 등이다. 해외부동산 단계별로 취득단계, 보유단계, 처분단계로 발생소득에 대한 신고의무에 대해 살펴보자. <편집자 주>

　
　▲ 해외부동산 취득단계 세금문제 = 일반적으로 해외부동산을 취득할 때는 국내에 신고, 납부해야 할 세금이 없다.

　다만 당해 부동산 취득시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고 납부해야 한다.

　증여세 과세대상은 10년 내에 부모 등 친족에게 일정금액(배우자 6억원, 직계비존속 3000만원(미성년자 1500만원))이상을 증여받은 경우, 동 일정금액을 초과하는 금액을 친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상을 한다.

　세법에서는 직업, 연령, 소득, 재산상태 등으로 재산을 취득했거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려운 경우 타인으로부터 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 이에 따라 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세된다.

　▲ 해외부동산 보유단계 세금문제 =　해외부동산을 취득해 임대할 경우 언제 어느나라에 임대소득을 신고해야 한다.

　거주자가 해외 부동산을 취득한 후 타인에게 임대할 경우. 부동산 소재지국세법에 따라 해당국 과세당국에 관련 소득세를 신고 납부한다.

　이와는 별도로 해외부동산 임대소득을 국내외에서 발생된 타소득과 합산해 다음연도 5월1일부터 31일까지 국내 주소지 관할세무서에 종합소득세를 과세표준 확정신고 후 소득세를 자진 납부해야 한다.

　이때 해외부동산 소재지 국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있고 국가 간 동일소득의 이중과세는 발생하지 않는다.

　해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세 대상에 해당된다.

　주택임대소득은 종합소득에 합산해 신고해야 한다. 주택의 경우 임대소득은 월세 등이며 임대보증금에 대한 간주임대료(주택 이외의 부동산 임대보증금은 소득으로 과세)는 소득으로 보지 않는다.

　▲ 해외부동산 처분단계 세금문제 = 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔자에 한함)이다.

　따라서 해외주택에서 거주했더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년이상 국내에 주소, 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우는 양도소득세 납세의무가 있다.

　거주자가 해외부동산을 양도했을 경우는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 납부했도 이와는 별도로 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고 납부해야 한다.

　이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

　해외부동산을 양도한 경우는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 해야 한다.

　양도소득이 있는자가 예정신고 납부를 하지 않았으면 다음연도 5월1일 31일까지 주소지 관할세무소에 양도소득세 확정신고 납부를 해야 한다.

　예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정 고시한다.
　특히 확정신고, 납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다./조성수 기자 joseongsu@