용도별 양도세 달라... 상업용은 부가세 주의

- 오피스텔 세금 알아보기

최근 주상복합건물이 다양하게 신축되면서 오피스텔과 관련해 발생되는 세무문제를 살펴보고자한다.

둔산동에 사는 이혜원(46·가명)씨는 현재 대전 유성구 신성동과 서구 둔산동에 각각 아파트 1채와 오피스텔 1채, 나머지 부동산 등 3채의 부동산을 보유하고 있다. 오피스텔의 용도를 물어보니 오피스텔은 주거용으로 임대를 놓고 있다는 것이다. 실질과세원칙에 근거해 이씨의 경우 3주택자에 해당돼 신성동아파트를 매매할 경우 한시적인 일반세율과 장기보유특별공제배제를 적용받는다.

그러나 대부분의 사람들이 궁금해 하는 내용 중에 하나가 오피스텔은 공부상 상업용건물로 돼 있어 주택으로 봐야하는가이다. 물론, 오피스텔은 일반적으로 과세당국에서 주택으로 보지 않는 것이 일반적이다.

하지만 실태조사 및 현지확인조사 등으로 주민등록입주 현황 등 실제 주거형태로 거주하는 것이 밝혀진다면 주택으로 간주하게 된다. 경우에 따라 2주택자로 적용받게 되어도 나중에 밝혀지면 원래 내야할 세금에다 가산세까지 적용받아 세금부담이 커진다.

오피스텔을 양도할 경우 특히 주거용인 경우 세심한 주의가 필요하다. 또한 순수하게 상업용도로 사용하는 경우라면 양도소득세는 일반상업용 건물양도로 보기 때문에 일반세율 및 장기보유공제적용이 가능하다. 부가가치세 문제도 주의해야 한다. 최초에 임대사업자등록을 마쳐 환급받은 부가가치세가 있다면 10년 이전에 폐업을 할 경우, 즉 선폐업 후양도할 경우에는 기존에 환급받은 부가가치세의 일부를 환급해야 한다.

선양도 후폐업의 경우에는 양도시 건물에 해당되는 건물부가가치세만큼은 납부해야 한다. 이런저런 복잡한 절차를 생략하고자 한다면 매수인이 임대사업승계를 전제로 하는 사업포괄양수도계약에 의한 양도를 할 경우에는 부가가치세 문제를 생략할 수도 있다.

오피스텔을 양도할 경우 주거용인지 상업용인지 여부에 따라 양도세 처리가 달라진다는 점과 상업용으로 사용할 경우 부가가치세문제가 발생할 수도 있다는 점만 주의한다면 본인의 재산을 지킬 수 있을 것이라 생각한다.