주택임차인의 최우선변제금에 대한 오해

소액임차, 주택가액의 2분의 1 평등분할

3명의 임차인이 거주하는 주택을 경매에서 6000만원에 낙찰받은 경우가 있다. 그런데 공교롭게도 이들 임차인들은 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 상태로 살고 있었다. 이 주택의 원 소유자는 은행에서 5000만원을 융자받았으나 변제를 하지 못해 임의 경매로 주택을 내놓을 수 밖에 없었던 상황이었던 것이다. 이런 가운데 이 주택의 낙찰자는 임차인들의 보증금 6500만원이 인수대상이나 배당요구에 따른 3명의 최우선변제금 5100만원을 공제한 1400만원 만을 인수하는 것이라고 권리분석을 마치고 입찰에 나섰던 것이다. 하지만 실제로는 3500만원을 인수하게 된 것이다. 무엇에서 계산을 잘못한 것일까?

위 사례에서 임차인들은 확정일자를 받지 않은 관계로 배당대상이 아니었지만 소액임차인들로서 배당요구함에 따라 최우선변제금을 받게 됐다. 하지만 낙찰자는 주택임대차보호법 상의 최우선변제의 법리를 제대로 이해하지 못해 정확한 인수금액을 산정하지 못한 것이다. 최우선변제금의 산정기준은 지급기준권리가 되는 저당권이나 담보가등기가 설정된 시점이며, 위 사례에서는 최우선변제금 지급기준권리가 저당권설정일로 적용된 것이다.

이런 상황 속에서 `주택임대차보호법시행령'제3조 제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한해 우선변제권이 있다”고 규정하고 있다. 따라서 위 사례의 경우에는 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금이 1400만원 이상인 경우이므로 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할해 배당받게 된다. 즉 임차인 3명은 3000만원을 평등분할해 각 1000만원씩 배당받을 수 있는 것. 확정일자를 받지 않았으므로 저당권자인 은행이 나머지 3000만원을 배당받음으로서 낙찰자는 세입자의 보증금 3500만원을 인수하게 되는 것이다. 이와 같이 발생되는 비용을 정확히 산정해야 성공투자자로 거듭날 수 있을 것이다.