집 살때와 팔때 가격 같으면 오히려 손해!

<부동산 거래시 세금 따져보기>

　주택을 구입하기로 맘먹은 서민들. 주택구입시는 취득세, 등록세 등 각종 세금이 소요됨을 잘 알고 있다. 이왕 집을 사기로 결정한 수요자들은 집값+세금을 잠정적으로 계산해봐야 한다. 집을 다시 팔게 될 때 세금에 충당하는 부분만큼은 집값이 상승해야 원금을 맞출 수 있는 이유다.

　집을 살 때나 팔 때 가격이 같다면 물가상승률 등 오히려 손해를 보는 것이다. 집을 살때 세금을 꼼꼼히 따지듯이 집을 팔 때 나가는 세금, 수수료 등도 한번 챙겨보자. <편집자 주>

▲집을 살때(취·등록세)=부동산을 살 때 내는 세금을 취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세 등이 있다.

주택의 경우는 전용면적 85㎡ 기준으로 이하는 2.2%, 전용면적 85㎡ 이상일 경우는 2.7%가 적용된다. 전용면적 85㎡ 이하는 취득세 1%, 등록세 1%, 지방교육세 0.2% 등으로 2.2%가 부과된다.

전용면적 85㎡ 초과는 취득세 1%, 등록세 1%, 지방교육세 0.2% 등에 농어촌 특별세 0.5% 가 추가돼 2.7%가 부과된다. 전용면적 85㎡ 이하는 국민주택규모로 농어촌 특별세가 면제돼 2.2%의 세금이 부과되는 것이다. 한편, 주택을 제외한 상가 등은 4.6%에 달하는 세금을 부과되므로 거래할 때 유의해야 한다.

▲집을 팔 때(양도세)=양도세는 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 자산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다.

즉 집을 팔때 내는 세금 가운데 가장 신경이 쓰는 부분이 양도세다. 양도세는 집을 양도하면서 얻은 차익에 대해 내는 세금을 말한다. 1가구 1주택자의 경우 9억원미만까지는 양도세가 부과되지 않는다. 하지만 이도 주택을 3년 이상 보유하는 등 자격조건을 갖추어야 한다.

이러한 조건을 갖추지 못할 경우 1년내 집을 팔때 세율은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~35%(2010년 6~33%)가 부과된다.

사례로 1가구 1주택에 해당하는 사람이 2억원에 집을 사서 1년안에 3억원에 집을 팔경우는 양도차익의 50%(5000만원)에 달하는 세금을 내야 한다. 2년안에 팔 경우는 40%(4000만원) 등 상당히 높은 세금이 부과되며 3년이 지날 경우는 양도세를 적용받지 않는다. 1가구 2주택자의 경우는 기존의 중과세(세율 50%이상)에서 올해 세제개편안으로 일반세율로 적용받는다. 2주택 등 다주택자도 무관하게 기본세율 6~35%(2010년 6~33%)를 부과하면 된다.

▲ 부동산 중개수수료 등 기타=세금을 냈다고 해서 끝이 아니다. 부동산 중개수수료와 법무사 수수료 등도 가볍게 볼 수 있는 게 아니다.

부동산 중개수수료는 요율표를 기본적으로 사전에 알아보고 가격을 예상할 수 있다.

주택 매매의 경우는 5000만원 미만은 수수료 0.6%(한도 25만원), 5000만~2억원미만은 0.5%(한도액은 80만원), 2억~6억원미만은 0.4% 등이 부과된다. 6억원이 넘는 주택에 한해서는 법정중개수수료 02.~0.9% 범위에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의에 따라 조정할 수 있다.

이 외 주택 구입시는 국민주택채권도 구입해야 하며 이는 실거래가가 아닌 기준시가 기준이다.

법무사에게 소유권 이전등기를 맡길때도 수수료가 붙는다. 이는 인터넷 등기대행서비스를 이용하면 비용, 시간 등을 절감할 수 있다. 대법원 인터넷 등을 참고하면 서류, 세금계산법 등을 자세하게 안내해 설명해주고 있다.

이같이 부동산 매매만큼 중요한 세금과 수수료, 최소한의 상식 정도는 알아야 사전에 대비할 수 있고 돈도 절약할 수 있다. 부동산 세법, 수수료 체계 등은 정부안에 따라 변경이 있을 수 있어 유의깊게 살펴봐야 한다./조성수 기자