인구가 줄거나 개발 끝난 곳은 피해야

■투자가치 없는 토지 골라내기

　대전ㆍ충남지역에서 아파트를 재테크 수단으로 생각하는 사람들이 크게 줄었다고 한다. 지역의 경우, 정체된 시장 분위기 속에서 수도권과 같은 아파트의 시세 차익을 창출해내기란 여간 어려운 일이 아니기 때문이다. 게다가 세종시 원안 추진의 불발과 국책사업이 지역을 빗겨가는 등 호재를 찾을 수 없어 주택 수요에 대한 메리트도 잃어가고 있다.

　반면, 대전의 도시철도 2호선의 개발 및 충남도청 이전 및 서해안 개발 등으로 해당 지역 토지에 대한 기대는 높아지고 있다. 그러나 토지도 제대로 살펴봐야 손실을 보지 않는 만큼 좋지않은 토지를 피해가는 방법에 대해 알아본다. <편집자 주>


▲토지 시장에 대한 기대=현재는 부동산 투자심리와 주식시장이 많이 회복되고 있으며 이로 인해 부동자금 및 주식시장의 차익실현 자금과 펀드 해지 자금 등이 토지시장으로 유입되고 있는 분위기다.

특히 16일 국토해양부에 따르면 지난 9월 대전과 충남의 지가변동률은 각각 0.12%, 0.20%씩으로 조사됐으며 충청권은 3개월 연속 상승세를 보이고 있는 것으로 조사됐다.

이미 지난해 11월 이후 주춤했던 부동산 가격이 아파트 급매물은 지난 3,4월에, 토지시장 급매물은 5,6월에 정리가 됐으며 현재 토지시장은 그동안 떨어진 가격을 어느 정도 회복한 것으로 알려지고 있다. 이같은 분위기는 상승을 위한 준비단계로 평가되기도 한다. 이와함께 향후 토지시장은 완만한 상승세를 보일 것이라는 전망도 이어진다.

지역 부동산업계 전문가는 “물론 과거와 같이 부동산가격이 일률적으로 동반 상승하는 시대는 끝난 게 사실”이라며 “그러나 글로벌 금융위기를 조금씩 벗어나는 기미를 보이면서 토지시장 역시 새로운 봄을 준비하는 분위기”라고 시장 상황을 설명했다.

▲`쓸모없는 땅'을 피하자=토지 시장의 부활에 힘입어 많은 투자자들이 직접 현금을 들고 나설 것으로 보인다. 그러나 투자에 나서기 전에 수익을 얻을 수 있는 가치 있는 땅을 찾는 데 전념해야 한다. 만약 `쓸모없는 땅'에 투자를 해서 낭패를 보면 안되기 때문. 이렇게 `쓸모없는 땅'의 조건을 살펴보도록 하자.

쓸모없는 땅으로 우선 손꼽히는 것이 바로 맹지다. 흔히 진입도로조차 없는 희망이 없는 곳으로 일컬어지기도 한다. 부동산 특징 가운데 하나인 연결성에서 제외된 맹지는 우선적으로 피해야 한다.

악산 역시 피해야 한다. 가파른 임야 역시 희망이 보이지 않는 곳이다. 이 때 경사도와 입목축적도 빠짐없이 살펴야 한다.

인구감소는 토지 투자에 있어 `독'이다. 인구가 꾸준히 감소하는 땅은 투자하지 말아야 한다. 고향을 등진다는 것은 그만큼 해당 지역의 산업이 점차 쇠퇴하고 있다는 것을 말하는 것이기 때문이다.

상수원보호구역의 땅도 가치가 없다. 토지이용계획확인원에서 상수원보호구역여부를 따져봐야 한다. 상수원보호지역의 경우 개발 자체가 어렵기 때문에 땅의 가치변화를 얻어낼 수도 없다.

개발이 끝난 땅을 찾았다면, 찾은 동시에 발길을 돌려야 한다. 개발이 마무리됐기 때문에 추가 개발을 기다리려면 오랜 시간이 필요하다. 그만큼 지가 상승 기대는 사라지는 것이다.

문화재나 국립공원이 있는 곳 역시 피해야 할 지역이다. 아파트가 들어서거나 대규모 개발이 추진된다고 하더라도 문화재가 발견된다면 사업 자체를 중단할 수 밖에 없다. 게다가 국립공원 역시 일반 개발 자체는 어려운 실정이다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 영향을 받을 땅 역시 민간 개발로 인한 수익 창출과는 거리가 멀다. 이같은 토지는 시청이나 구청, 도청 등에서 사실 여부를 확인해봐야 한다.

보전임지를 비롯해 보전관리지역 등 보전이 필요한 지역 역시 피해야 할 곳이다. 보전과 개발은 개념부터가 다르기 때문에 투자 값어치는 떨어진다.

도로보다 3m 이상 내려 앉은 땅도 피해야 한다. 이같은 토지는 복토 비용이 많이 들기 때문에 향후 개발 소요 자금만 소모하고 수익을 창출하지 못할 경우가 많아서다.

경지정리가 잘된 농지도 필요가 없다. 경기정리를 제대로 해놨기 때문에 향후 활용도가 크게 떨어질 수가 있다는 점 역시 알아둬야 한다.

농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역의 경우, 세분화 완료 후 도시관리계획을 세울 때 농림지역으로 용도지역이 변경될 수 있기 때문에 투자를 성급히 해서도 안된다.

상습침수 등 재해발생 확률이 높은 규모가 큰 땅을 비롯해 상수원보호구역에서 1㎞ 이내의 땅, 보전지역으로 둘러싸인 9900㎡(3000평) 미만의 땅, 국가하천ㆍ지방1급수 하천변에서 500m 이내의 땅, 접도구역(고속도로, 국도 등의 큰 도로는 5~15m 내에서 원형보전을 원칙으로 한다), 연접개발제한 구역(1만㎡ 이상의 대규모 건설지역에서 250m 거리 안쪽으로 개발제한) 등도 투자시 피해야 할 땅의 요건이다. /이경태 기자 79ykt@