공용부문 관리비만 부담의무... 연체료·전기·수도료 등 제외

■체납관리비 해결방법

일반적으로 부동산경매를 하면서 자주 발생하는 문제 중 하나가 바로 체납관리비 부분이다. 대부분의 관리사무소들이 `집합건물에 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 관리규약이 구분소유자의 특별승계인에게 적용되므로 전소유자의 체납관리비는 낙찰자가 인수해야 한다고 주장하고 있다. 이에 따라 일부 관리사무소는 기존 입주자들에게 관리비 징수를 소홀히 하게 된다.

특히 경매부동산 같은 경우, 수수방관함으로써 체납관리비가 눈덩이처럼 불어나는 경우가 종종 있다. 이러한 체납관리비는 이사 당일, 체납관리비 전부를 납부하지 않으면 이사를 가지 못하게 하는 방법(엘리베이터를 못 쓰게 하기, 이삿짐 차량의 정문 통과 방해 등)을 사용해 결국 낙찰자에게 받아내곤 한다.

이처럼 경매투자자들을 피곤하게 하는 체납관리비를 어떻게 해결하는 것이 좋을까? 대법원 판례에 따르면 전체 체납관리비중 공용부문(청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 난방급탕비 공용부문, 수선유지비, 일반관리비)은 승계대상이고, 전유부문(전기료, 수도료, 하수도료, 난방급탕비 전유부문, TV 수신료)은 승계대상이 아니다. 또한 체납관리비의 연체료는 낙찰자의 부담이 아니어서 승계되는 공용부문 관리비에 포함되지 않는다는 것을 정확하게 알고 있어야 한다.

따라서 경매투자자는 입찰시 체납관리비의 현황을 파악해 입찰에 나서되 굳이 낙찰자가 부담해야 한다면 공용부문 관리비만 부담하면 되는 것이다.

또 관리사무소의 압박에 의해 체납관리비를 모두 납부했다면 명백한 증거를 확보한 뒤 반환청구소송을 하면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 소송은 입주자대표회의를 상대로 하는 것이며 납부 전 상황이라면 채무부 존재확인소송을 해야한다.

또 납부 이후이면 부당이득반환 청구소송을 제기하면 된다. 무조건 체납관리비를 내는 것은 자신의 권리를 제대로 찾지 않는 행위인 만큼 낙찰자 스스로가 권리를 찾아나서는 데 적극적인 모습을 보여야 할 때다.