투자 움직임, 다세대ㆍ다가구로 향한다

다세대·다가구 투자 이것만은 꼭!

　도심에서는 오래된 주택을 허물거나 자투리땅을 이용해 주택을 짓는 게 유행처럼 번지고 있다. 대학생을 비롯해 독신자, 직장인을 겨냥한 다세대ㆍ다가구 주택에 대한 투자가 도심지에서 또 하나의 투자처로 손꼽히고 있는 것이다. 대형 투자가 아닌, 경매를 통하는 등의 방법으로 다세대ㆍ다가구 주택을 구입하는 방법 역시 투자자들의 관심을 독차지하고 있는 상황. 올바른 다세대ㆍ다가구 투자에 대해 살펴보기로 하자.<편집자 주>


■ 다세대·다가구 주택이란

다세대 주택은 일반적으로 동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택(주택건설촉진법시행령 제2조)을 말한다. 통계청에서는 다가구주택을 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 연건평 660㎡(200평)이하의 건축으로, 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택으로 정의하고 있다. 이런 가운데 주택을 각각 분리해 등기가 가능하며 매매 한 단위를 이루고 있는 점이 다세대 가구의 특징이다.

다가구 주택은 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택의 일종으로 지하층을 제외한 주택 전체 층수가 3층 이하이고 바닥 면적의 합(연면적)이 660㎡이하인 주택을 의미한다. 지난 1990년대 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택형태이기도 하다. 통계조사에서는 다가구주택을 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져, 한 가구씩 독립해 생활할 수 있지만 각 구획을 분리해 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택으로 정의된다.

■ 재개발·재건축 등 향후 투자가치 고려

다세대ㆍ다가구 주택은 방범상의 위험, 주변 편의시설 부족, 난방ㆍ온수 등의 효율저하, 유지관리의 어려움에 따른 과다한 비용지출 등으로 적합하지 않은 주거형태로 알려져 있다. 이에 따라 일반적으로 다세대ㆍ다가구 주택은 인기도와 환금성이 떨어지는 게 당연한 일이다.

그러나 도시지역에서 다세대,다가구 주택에 대한 투자를 고려하는 데는 향후 투자가치에 대한 기대 때문이다. 다시 말해, 향후 뉴타운, 재개발, 재건축 등의 개발잠재력이 있는 지역의 주택이나 또는 낡은 주택 등을 신축, 리노베이션(기존 건축물을 헐지 않고 개보수해 사용하는 것)하면 투자가치를 높일 수 있는 것이다.

이런 가운데 주택을 신축하기 전에는 먼저 시장조사가 필수적이다. 특히 임대수요 파악이 우선돼야 한다. 임대수요와 관련, 시장성이 높은 지역이 바로 역세권이다. 대전의 경우, 도시철도 1차선이 개통한 지 2년여가 지나 수요층의 분포가 안정적으로 확산된 상황이다. 여기에 향후 2차선 추가 개통에 대한 기대 역시 높아지면서 역세권에 대한 투자 기대는 한층 더 높아지고 있다.

이같은 역세권에서는 주택 주변에 어떤 수요층이 많은지 조사하는 것이 필요하다. 이같은 시장조사는 다세대ㆍ다가구 주택의 향후 임대성을 높이는 데 가장 중요한 요소이기 때문.

이같은 시장 조사가 끝나면 같은 바닥면적이라도 얼마나 많은 세대를 설계하느냐가 중요하다. 여러곳의 설계사무소에 설계를 의뢰해 그 가운데 최적의 설계를 택하는 것이 유리하다. 주택을 지을 곳이 주거지역, 준주거지역, 전용주거지역 등에 따라 주택용도를 달리할 수 있기 때문에 수익을 극대화할 용도로 인허가를 받는 방법도 찾아야 한다. 주로 대학가를 비롯해 업무지역, 지하철 교통이 발달한 곳이 투자1순위 지역이다.

■ 주택가액이 `저당금액+전세금액'보다 커야

다세대ㆍ다가구 주택 역시 여타 부동산과 마찬가지로 유의할 점이 많다. 우선, 무엇보다 권리관계가 명확해야 한다. 주택에서 최우선돼야 하는 게 안정성이다. 주택가액, 저당금액, 전세금액을 비교해 주택가액이 나머지 두 개 합보다 무조건 커야 하며 특히 세입자 합산액이 주택가액의 60%를 넘지 않는 것이 좋다.

다음으로 대중교통이 편리해야 한다. 주택은 무엇보다 주변지역의 대중교통과 환경문제가 중요하다. 일단 지하철역과 가까워야 한다. 또 보안과 주차시설을 확인해야 한다. 차가 있다면 자동차 진입로 폭이 좁거나 주차시설이 없는 곳은 일단 적합성이 떨어진다고 보는 것이 좋다. 게다가 각종 도시 범죄에서 다세대ㆍ다가구는 취약점을 드러내고 있는 만큼 보안상태가 양호한 주택을 매입 우선순위로 정해야 한다.

다음으로 임대가격도 확인해놔야 한다. 다세대ㆍ다가구 투자의 핵심이 임대수요이기 때문에 임대가격의 적정성 여부를 따져봐야 하는 것이다. 주변 부동산중개사무소에 문의하며 주변지역의 주택 시세를 점검하는 것도 주택 구입전에 빠뜨리지 말아야하는 항목이다.

부동산컨설팅전문가는 “주택에 대한 직접적인 내용을 떠나 주변지역의 생활편의시설, 개발계획, 도보 및 자동차 접근상황, 대지지분, 제반 경비 등을 파악한 뒤 계약에 나서야 한다”고 조언했다. /이경태 기자 79ykt@