임대료·시세차익 욕심내다 세금폭탄 맞을수도

임대주택 취득 후 30일 이내에 사업자 등록해야 감세 다세대주택 종부·양도세 세금혜택... 다가구주택과 달라

　부동산 재테크의 또다른 방법 가운데 임대주택 사업을 들 수가 있다. 임대수익만으로 노후를 편안하게 보내려는 것은 대부분의 직장인들의 희망사항. 그러나 투자할 수 있는 목돈을 충분히 모아뒀다고 하더라도 임대주택사업을 하기 위해서는 갖춰야 할 사항들이 많다. 게다가 시장 상황이나 다양한 법적인 문제 등에 대처할 수 있도록 철저한 준비도 필요하다. 임대주택사업에서 성공하기 위해 필수적으로 알아야 할 요소들을 살펴본다.<편집자 주>


▲임대 주택사업=임대주택은 임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택 또는 대통령령으로 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택으로 알면 편하다. 이에 따라 정부의 주택정책에 의해 금융·세제 등의 지원을 받을 수 있다. 또 표준임대료와 분양제한기간 등의 규제를 받아 새롭게 건설돼 유통되는 주택 역시 임대주택이라고 생각하면 된다.

이런 임대주택 사업에도 다양한 종류가 있다. 특히 임대사업과 임대주택사업의 차이를 알아야 한다. 일반적으로 제도권 내의 임대사업을 주택 임대사업이라 하고, 비제도권에서 행하는 임대사업은 부동산 임대사업이다.

부동산 임대사업과 달리 임대 주택사업은 사적 자치(私的 自治)의 원리에 입각하지 않고 제도권 내의 사업이라는 것을 잊지 말아야 한다. 또한 임대주택 사업은 건설임대 사업과 매입임대 사업으로 분리되고 이 두 가지를 함께할 수 있는 임대주택조합 사업도 있다.

▲임대 주택사업자=임대 주택사업자는 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하거나, 1호 이상의 주택을 매입해 주택임대사업을 하기 위해 등록을 마친 자 이거나 국가, 지방자치단체, 대한주택공사나 지방공기업법 제 49조의 규정에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다. 자격에 대해서는 별도로 명시되지 않아 국내 거주자라면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있다.

배우자나 결혼을 하지 않은 미혼남녀, 현재 1세대 다주택을 소유하고 있는 사람도 제한이 없다. 외국에 거주하고 있어도 국적이 한국일 경우에는 임대주택사업이 가능하다.

▲임대 주택사업자의 유형=임대주택사업자의 유형은 크게 2가지로 나뉜다. 우선, 매입 임대주택사업자로서 주택의 매매 등에 의해 소유권을 직접 취득해 임대주택사업을 영위하는 사업자를 말할 수 있다. 또 건설 임대주택사업자로서 임대를 목적으로 건설을 해 임대주택상업을 영위하는 자로 공공건설임대주택사업자와 민간건설임대주택사업자로 분류된다.

매입임대주택사업자의 경우 종전에는 임대목적으로 5가구 이상의 주택을 매입해 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다. 그러나 이제는 5가구의 등기부등본까지는 필요없게 됐다. 등록요건이 선등록 후취득으로 전환돼 1가구 이상의 매매계약서(분양계약서)만으로 임대사업자등록이 가능하다.

이와 함께 미분양 아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다. 본인명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 1가구 이상이면 임대사업자가 될 수 있는 것이다.

그러나 개인이나 법인은 이처럼 등기부등본이든 계약서든 주택 1채만 확보하면 매입 임대사업자가 될 수 있지만 공동매입임대주택사업자는 등록요건이 까다롭다. 두 사람이면 두 사람, 세 사람이면 세 사람의 공동명의로 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시되어 있어야 하기 때문이다.

▲임대 주택사업시 주의점=임대사업에 대한 단꿈에 희망만 부풀려서도 안된다. 사업에 나서기 전 주의할 점 역시 따져봐야 한다.

우선적으로 임대사업자는 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내에 사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당하기 때문에 주의해야 한다.

다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금 혜택이 다르다는 점도 염두에 둬야 한다. 다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있다. 하지만 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다는 점 역시 잊지 말아야 한다.

이밖에도 큰 시세 차익을 노리고 투기성 부동산에 투자하거나 예상보다 많은 임대료를 기대하고 임대업에 나서는 것도 피해야 한다고 부동산컨설턴트들은 조언하고 있다. 시세차익을 기대하다가 자칫 위험에 빠질 수 있어서다. 게다가 임대사업자의 경우 세금 부담은 물론 매월 납부해야 하는 의료보험료와 국민연금도 함께 늘어날 수 있다는 점 역시 미리 파악해둬야 한다.

부동산 투자 전문가는 “목돈을 투자해 높은 수익을 올리고 싶어하는 데는 누구나가 다 한마음이겠지만 자칫 커다란 손실을 입을 수도 있기 때문에 철저한 준비 이후에 사업을 벌여야 할 것”이라고 조언했다. /이경태 기자