말소기준권리·대위변제가능성 등 확인을

- 다세대주택과 다가구주택

대전 둔산동에 살고 있는 김성한(48·가명)씨는 최근에 양도한 아파트가 비과세인줄만 알고 신고를 안 한 상태에서 세무서로부터 과세예고통지문을 받았다. 김씨는 조치원에 1년 전에 아내명의로 다세대주택을 구입한 것 밖에는 없는 상태였다.

새로운 주택을 산 뒤 2년 안에 기존의 3년이상 된 아파트를 팔 경우 비과세된다는 주위의 말만을 믿고 처분한 것이 화근이었다.

간단하게 다세대주택과 다가구주택에 대해 정리하자면 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며 19가구 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 단독주택으로서 가구별 구분등기가 불가능하다.

다세대주택은 동당 연면적이 660㎡ 이하인 4개층 이하의 공동주택을 말한다. 다가구주택과 달리 각세대의 소유권이 구분등기되며 동,호수가 부여된다. 둘 다 연면적 660㎡(약200평) 이하 4개층(다가구는 3개층 이하) 이하로 2가구 이상을 건축할 수 있고 아파트와 달리 저층인 점, 세대수가 19세대 이하로 구성된다는 점에서 공통점을 지니고 있다.

차이점이라면 다가구주택은 분양이 불가능하고 임대를 해야 하며, 다세대주택은 각 세대별 방, 부엌, 현관 등을 갖춰 독립된 생활을 영위할 수 있다. 이에 따라 다세대는 개별 세대의 분양과 소유가 가능하다. 따라서 다가구주택은 구분등기가 불가능하지만 다세대주택은 세대별 구분등기가 가능하다.

세법상 가장 중요한 다가구주택과 다세대주택의 차이점은 다가주주택은 하나의 등기로 이루어진 하나의 주택으로 인정하지만 다세대주택의 경우 각 호별로 구분등기가 돼 있는 여러 채의 주택으로 보는 것이다.

그러나 일반적으로 원룸이니 투룸이니 하는 다세대주택과 다가구주택을 일반인이 구분할 수 있는 방법은 건축물대장이나 등기부상으로 확인하는 방법외에는 없다.

김씨의 경우도 사실은 1세대 다주택자에 해당되는 것이다. 결국 아파트를 팔 경우 비과세가 아닌 6~35% 일반세율에 장기보유특별공제가 배제되는 것이다. 안타깝지만 김씨의 경우 비과세가 어려운 상황이다.