말소기준권리·대위변제가능성 등 확인을

[재테크한걸음]경매 물건 분석하기

유명한(가명)씨는 감정가 2억원, 최저가 1억4000만원(1회 유찰), 전용면적 84.98 ㎡ (일명 34평형)인 동구 삼성동의 한 아파트를 눈여겨보고 있었다.

이 아파트는 A 은행이 7086만1198원을 받기위해 임의경매를 신청했으며 등기부등본상 권리는 지난 2006년 11월 2일 저당권 A 은행 (7800만원), 2007년 1월 29일 전세권 김성진(가명·1억원)씨, 2007년 2월 13일 저당권 서정수(가명·2000만원)씨, 지난해 1월 30일 저당권 (주) B산업(3000만원)이 설정돼 있었다. 등기부상총채권액은 2억2800만원이었다.

임차인은 지난 2007년 2월 1일자로 김성진(보증금 1억원, 배당요구)씨와 최한기(가명·당요구 안함)씨로 돼 있다.

이같은 경매 물건을 통해 실제 경매 물건 분석방법을 살펴보기로 하자. 먼저 말소기준권리(저당권, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 중 가장 빠른 권리)를 확인해야 한다. 등기부등본상 날짜가 가장 빠른 은행의 저당권이 말소기준권리가 되며 이 저당권보다 늦은 권리들은 모두 소멸돼 낙찰자에게 인수되지 않으며 임차인 또한 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 인수되지 않기 때문.

최우선변제금(소액임차인에게 일정금액을 먼저 배당하는 금액) 지급기준권리를 확인한다. 위 사례에서는 지급기준권리로 첫 번째 저당권인 2006년 11월 2일자의 A은행 저당권이다. 광역시 기준으로 보증금 3500만원일때 1400만원을 최우선변제금으로 지급하게 된다. 그러나 이 경우 임차인 김씨는 보증금 1억으로 대상이 아니며 최씨는 배당요구를 하지 않아 역시 대상이 아니다.

대위변제가능성을 확인해야 한다. 대위변제는 후순위 권리자가 경매를 신청했을 때 검토할 사항이다. 특히 임차인이 전세보증금을 확보하기 위해 선순위권리자의 채권을 변제하고 자기가 선순위권리자가 되고자 할 때 이용되기 때문. 청구채권액 및 경매신청권자도 확인해야 한다.

청구금액이 적거나 후순위권리자가 경매를 신청하였는데 경매신청자에게 배당이 돌아가지 않을 경우 경매사건이 취소가 되는 경우가 있다. 마지막으로 가격시점 확인 및 물건분석을 통한 수익분석을 한다. 제일 중요한 분석이라 할 수 있는데 감정시점은 입찰시점과 6개월 정도 차이 나므로 정확한 부동산시세 조사가 필요하다.