선순위 전세권자 보증금 파악... 절세.자금부담 감소 일석이조

<재테크한걸음> ■ 인수되는 전세권

적은 돈으로 내집 마련에 나선 김선화(가명)씨는 대화동의 다세대주택을 발견했다. 주택재개발지역의 근처에 있는 주택으로서 감정가 5200만원에 현재 6번이나 유찰돼 최저가 874만원인 재매각물건이었다.

재매각물건이란 누군가가 먼저 낙찰을 받았으나 입찰보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않아 다시 법원매각에 나온 것으로 입찰보증금을 보통 20% 선에서 입찰하도록 하는 물건을 말한다.

김씨가 이 다세대주택을 자세히 조사해보니 선순위전세권자가 존재하고 있다는 것을 알았고 배당신청하지 않은 전세보증금 3500만원을 인수해야 된다는 것도 알게 됐다. 선순위 전세권이 존재할 경우에는 전세권자가 배당요구 하지 않으면 낙찰자는 전세보증금을 전액 인수해야 되지만 전세권자가 배당요구를 하게 되면 낙찰자는 인수하지 않아도 된다.

이런 가운데 김씨는 전세보증금 3500만원을 인수하는 조건으로 18%선인 930만원에 단독으로 낙찰을 받았다. 이런 사례처럼 선순위전세권자의 보증금을 정확하게 파악할 수 있다면 다음과 같은 좋은 점들이 있다.

첫째, 명도가 편하다. 선순위전세권자는 자기의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있어 낙찰자와 충돌할 이유가 없기 때문이다.

둘째, 절세효과가 있다. 낙찰자가 인수하는 전세보증금이 있다면 낙찰자는 인수하는 금액만큼 입찰금액을 낮게 책정해 입찰하기 때문에 상대적으로 인수하는 금액만큼의 취득세, 등록세를 절세할 수 있다.

셋째, 자금 부담이 적다. 낙찰자는 인수하는 전세권자가 없다면 4400만원의 자금이 필요하지만 선순위전세권자로 말미암아 880만원의 자금으로 주택을 마련할 수 있어 초기 자금의 부담을 덜 수 있다. 또한 전세권자가 보증금을 반환해달라고 하면 새로운 임차인을 구하여 선순위전세권자의 보증금을 간단하게 해결할 수 있다.

넷째, 나중에 부동산을 매각할 때 낙찰자가 인수한 전세권자의 보증금은 부동산 취득시 제비용으로 산입하게 되기 때문에 양도소득세 계산시의 양도차익에서 공제할 수 있다. 이 경우 근거자료로서, 낙찰자는 선순위전세권자로부터 인감도장으로 날인 받은 영수증(인감증명서 첨부)을 받아 놓으면 된다.