건축물 없는 땅 팔때 중과세 한시적 완화

- 나대지 투자와 절세법

얼마전 세무사무소로 2명의 고객이 세무상담을 하러 왔다. 매도인(이하 갑)과 매수인(이하 을)으로 각자의 입장에서 궁금한 세무와 관련하여 상담하러 온 것이다.

요지는 나대지를 가지고 있던 갑이 을의 요구로 매도를 하려하는데 나대지가 비사업용토지라는 것을 알고 있어 중과세(고율의 세율과 장기보유공제배제)의 적용여부다. 을 또한 나대지를 구입해 다세대주택을 지어 임대사업을 해 볼 생각이었는데 지난해 말부터 미분양아파트 및 주택경기활성화 차원에서 세제감면이 있다는 것을 확인하기 위해서다.

먼저 갑에게는 중과세제도가 내년까지 한시적으로 세율은 누진세율(기존 60%변경6~35%)로 완화되었지만 장기보유특별공제는 여전히 배제한다고 설명했다.

을의 경우는 지난해 말부터 시행된 지방미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례(조세특례제한법 98조의 2)와 미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례(조세특례제한법 98조의 3)에 대해 설명했다.

97조 2는 지난 2008년 11월 3일부터 오는 2010년 12월 31일까지의 기간 중 계약한 수도권밖에 소재한 미분양주택 및 신규분양주택 양도시 누진세율 및 1세대1주택자의 장기보유공제율(최대80%)을 적용하고 기타주택 양도시 비과세 및 중과세 판단시 주택수에서 제외한다는 내용이다.

98조 3은 지난 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 기간 중 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하거나 사용승인을 받은 주택의 경우 해당 미분양주택을 양도시 감면(100%, 60%)을 적용하고 다른 주택을 양도시 주택수로 보지 않는다는 내용이다.

이와 함께 다주택자에 해당돼도 장기보유특별공제적용 및 누진세율이 적용된다. 즉, 을의 경우 내년 2월 11일까지 다가구주택이나 다세대주택을 신축사용승인 받는 경우 임대사업을 벌이고 몇 년뒤 양도를 해도 양도세를 100%감면(서울및 과밀억제권역제외지역)또는 60% 감면(과밀억제권역)을 받는 것이다.

단, 98조의 2와 98조의 3은 선택규정으로 본인에게 유리한 것을 적용하면된다. 최근들어 특히 나대지에 대한 수요가 많아졌다고 하는데 아마도 지금의 경우와 같이 매도자와 매수자의 이익이 일치해서 그런 것이라고 본다. 부동산의 경우 가격이 크고 그에 따른 위험이 크기 때문에 사전에 항상 주의해 볼 필요가 있다.