부동산 경매시장 돈되는 물건찾기

▲투자에 나서기 전에 따져야 할 세가지= 우선, 부동산 경매에서 투자수익을 최고조로 높이기 위해서는 부동산 시장의 흐름을 먼저 알아야 한다.

부동산 역시 수요와 공급 법칙에 따르기 때문에 사람들이 어떤 매물에 관심이 많은지를 아는 것이 중요하다. 얼마전까지만 하더라도 주상복합아파트나 오피스텔, 재건축 아파트에 대한 수요가 많았지만 이제는 일부 거품이 빠지면서 토지로 관심이 모아지고 있다. 경매시장에서도 토지 물건에 대한 선호도가 높아지고 있는 상황이다.

다음으로 관심지역에 대한 정보를 꼼꼼히 파악해야 한다. 요즘에는 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 전국의 매물을 실시간으로 확인할 수가 있다. 그러나 전 지역을 투자 대상으로는 큰 수익을 올리기가 쉽지 않다. 모든 지역에 대한 정보를 정확하게 파악하기에는 한계가 있기 때문이다.

결국, 자신이 살고 있는 시·군·구에 대해서는 누구보다 잘 알고 있기 때문에 연고지 주변과 자신이 관심있게 눈여겨보고 있는 지역에 대한 정보를 모으는 게 상책이다. 마지막으로 관심지역에 대한 가격을 꿰뚫고 있어야 한다. 경매 정보를 살펴보면 감정가와 시세가 차이 나는 경우가 적지 않기 때문에 가격을 정확하게 파악해야 한다. 시세를 잘 알고 있으면 시세 대비 낙찰가로 수익을 예상할 수도 있기 때문이다.

▲종목별 수익 포인트는=이런 가운데 경매 분야별 수익 포인트를 찾아보는 것도 성공적인 경매전략이다. 아파트에서는 앞으로도 전세 수요는 큰 감소가 없을 것으로 예상되기 때문에 아파트를 낙찰받을 경우 전·월세를 통해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다.

다가구·다세대·단독주택의 경우에는 세입자들이 많아 낙찰을 받더라도 명도저항이 심해 일반 입찰 투자자들이 큰 관심을 보이지 않는 종목이다. 그만큼 입찰경쟁률도 낮은 편이었다. 하지만 최근들어 임대를 통한 수익을 얻기 위해 다가구주택이나 소형 상가, 원룸 등을 선호하는 경향이 뚜렷하고, 낙찰가도 높아지는 추세다. 이것이 최근 경매 시장의 가장 큰 특징이다.

경매 시장에서 중소형 연립, 다세대주택이 인기를 끄는 것도 눈에 띄는 현상이다. 일반 부동산 시장에서 전세 매물이 급격히 줄어들고 수요자가 늘어 전세가가 큰 폭으로 오르자 세입자들이 아파트 전세가에 구입할 수 있는 중소형 연립, 다세대주택을 찾고 있는 것이다. 이밖에도 임대 목적의 다가구주택도 역세권에 위치하거나 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있으면 임대가 수월한 편이다. 뿐만 아니라 낡은 단독주택을 장만해 리모델링을 해도 자산가치를 크게 높일 수 있다는 점 역시 잊지 말아야 한다.

근린상가 역시 여전히 투자자들에게는 좋은 투자처로 손꼽히고 있다. 역세권의 대로변에 있는 물건이 가장 좋지만 가격이 높다. 반면, 이면도로에 접해 있는 물건은 상대적으로 값이 저렴하면서 높은 임대수익을 얻을 수도 있어 추천된다.

근린건물 연면적 중 주택면적이 절반 이상일 경우에는 주택으로 간주되는 만큼 이 같은 물건을 5가구 이상(과거에는 2가구 이상이었으나 현재는 5가구 이상으로 상향 조정) 확보하면 임대주택사업도 병행할 수 있다. 단, 경매로 넘어온 상가는 건물 관리 상태가 허술한 경우가 많아 낙찰받은 다음에 들어갈 개·보수비용을 감안해 응찰해야 한다. 상가를 주거용으로 이용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다. 근린상가와 함께 사옥이나 임대용으로 활용할 수 있는 소형 빌딩도 꾸준히 인기를 끌고 있다.

경매전문가는 “경매라는 것은 가격의 경쟁, 가치의 경쟁이기 때문에 어떻게 보면 수익률을 따져보기 전에 결정을 내려야 할 순간이 많다”며 “그러나 실수익을 노린다면 충분한 검토과정은 필수”라고 조언했다. /이경태 기자 79ykt@