대위변제 모르면 임차보증금 떠안게 될수도

최근 김영애(가명)씨는 2회 유찰된 아파트를 단독으로 7800만원에 낙찰을 받았다. 입찰 당시 제1순위로 근저당권, 제2순위 세입자, 제3순위 근저당권이 돼 있어 낙찰자가 인수할 대상은 없어 걱정을 하지 않았지만 문제는 낙찰 후 발생했다. 낙찰자가 매각대금을 완납하기 전에 제1순위 근저당권이 말소돼 세입자의 보증금을 인수해야 할 처지에 놓이게 된 것이다.

근저당권 이후에 전입한 임차인은 소멸사유에 해당하므로 낙찰자가 보증금의 인수를 걱정하지 않아도 된다. 그런데 낙찰 후 낙찰자가 매각대금을 완납하기 전에 법원의 배당에서 본인의 임차금액을 다 받지 못할 것을 예상한 임차인이 매각대금 완납 전에 선순위 저당권을 말소시킨다면 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있게 되고 그 때부터 낙찰자는 임차보증금을 인수하게 된다.

이와 같이 낙찰자에게 불리한 대위변제는 다음과 같은 경우에 발생할 가능성이 높다. 먼저, 말소기준권리가 되는 제1근저당권자의 채권액이 작을 경우에는 대위변제 가능성을 판단해 봐야 한다.

둘째, 선순위 저당권의 저당금액이 변제됐거나 등기부등본상에 그대로 남아 있는 경우이다. 이 경우는 대위변제와 비슷한 사례로 선순위 저당권 이후 권리가 말소된 줄 알고 낙찰을 받았으나 이미 저당권이 변제 된 것이 확인되었고 후순위 임차인이 대항력을 얻게 됨에 따라 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하게 되는 경우이다. 이러한 경우를 방지하기 위해서는 입찰 당일 채권계산서 및 배당요구서등을 확인하고 근저당권을 설정한 금융기관에도 변제여부를 확인하는 절차가 필요하다.

셋째, 후순위 세입자의 배당받는 보증금 액수로 판단할 수 있다.

이러한 대위변제의 가능성 내지 실익여부를 분석하는 방법으로 배당표를 작성해 볼 수 있는데, 선순위 저당권이 말소되지 않은 상태에서 배당표를 작성해 본다면 후순위 임차인이 보증금을 전액 배당 받는지 여부를 알 수 있다. 또 선순위 저당권을 말소시키는 것이 실익이 있는지 판단 할 수도 있다.

만일 이러한 경우가 발생된다면 낙찰자는 뜻하지 않은 불측의 손해가 예상되는데, 대위변제를 해 낙찰자가 인수하게 되는 권리가 발생되면 낙찰자는 매각허가결정의 취소신청을 해 위기상황에서 빠져나올 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.