테크를 알면, 새는 돈이 잡힌다

　지난해 9월 시작된 금융위기의 충격도 잠깐, 1년이 지난 시점에서 국내 경기는 차츰 위기를 극복해나갈 조짐을 보이고 있다. 이와 함께 기준금리가 7개월째 2.0%로 동결되자 자금 유동화가 확대되면서 투자처를 찾기 위한 움직임도 빨라지기 시작했다.

특히 투자에서의 ‘노다지’라고 불리는 부동산 투자가 힘을 얻고 있다. 하지만 이같은 부동산 재테크에서도 함정이 있다. 세금으로 인한 손실이 바로 그렇듯 투자 수익률에만 몰두할 게 아니라 세태크에도 충분히 신경을 써 새어나가는 돈을 붙잡아야 한다. 실생활에서도 활용되는 부동산 절세법에 대해 알아본다.<편집자 주>

　
　▲부담부 증여를 통한 절세법= 올해들어 부동산 시장이 살아나자 양도세 절세뿐만 아니라 증여를 대비해 부동산 구입시 자녀명으로 구입하려는 투자자들이 늘어나고 있다. 자녀에게 부동산을 구입해 세금을 줄일 수 있는 ‘부담부증여’를 이용하기 위해서다.

　부담부증여는 증여재산과 관련된 채무(전세나 대출)를 수증자에게 승계시키는 행위를 의미한다. 예컨데, 아버지가 소유한 시가 6억원인 아파트 1채를 딸에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 3억원을 딸이 승계하는 하는 경우를 살펴보자. 딸은 대가 없이 무상으로 취득한 가액 3억원에 대해 증여세 납세의무를 져야 하며 아버지는 대출금 3억원을 딸이 승계했기 때문에 유상양도로 적용돼 양도소득세를 납부해야만 한다. 아버지가 납부할 양도소득세 계산은 비과세 요건을 갖춘 상태라면 비과세 된다.

　이런 가운데 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다. 그러나 일반 부동산에서는 부담부증여를 이용하는 것이 효율적인 절세방법이다.

　 이와 함께 배우자에게 증여할때 비과세 요건은 기존 3억원에서 6억원으로 상향됐다. 또 직계존비속에게 증여할 때에는 3000만원(미성년자는 1500만원)까지는 증여세가 과세되지 않는다는 점을 미리 알아둬야 한다.

　▲임대사업에서 부가가치세 환급 통한 절세법= 투자자들은 또 임대사업에 대한 관심 또한 늦추지 않고 있다. 특히 소형 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있다는 점이 장점이다.

이럴 경우, 오피스텔 매입시 세금을 제대로만 챙겨도 임대수일률을 높일 수가 있는 것이다. 오피스텔을 분양 받게 되었을 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우 (건물분의 10%,통상매입가의5~7%)부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다.

　결국, 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 상책이다. 오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산하기 때문. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 점검해봐야 할 사항은 임대소득이 종합 소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산돼 과세가 된다. 이럴때는 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우로 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 바람직하다.

　▲부부공동명의 통한 절세= 분양권을 구입할 때 부부공동명의라는 사실로 세금을 줄일 수 있다. 특히 과세대상을 산정하는 기준이 가구별 합산에서 개인별 합산으로 전환됐기 때문이다.

　세금혜택보다 더욱더 중요한 것은 여러가지 장점으로 인한 부부간의 신뢰감을 구축해 가정생활을 원만하게 유지해나갈 수 있다는 데 있다. 최근 인기가 많은 분양권에서 전매제한 기간 중 부부간의 일부 지분 증여도 허용되기 때문에 분양권상태에서도 공동명의로 하기가 더 수월하다.

　부동산투자 상담가는 “절세법은 얼마나 투자수익을 올리느냐보다도 우선적으로 따져봐야 하는 항목”이라며 “수익을 높게 올렸더라도 세금을 제대로 피하지 못한다면 제대로 된 재테크라고 볼 수가 없다”고 강조했다.　/이경태 기자79ykt@