노후·불량건축물 밀집지역 주거환경 개선

●주택 재건축사업이란

주택재건축사업은 정비기반시설이 양호하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 흔히 일컫는다. 이에 따라 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법으로 진행된다.

대상구역은 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 돼 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역이 포함된다. 이와 함께 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집돼 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역, 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집돼 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역, 정비기반시설이 현저히 부족해 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 등도 함께 해당된다.

주택재건축사업의 추진과정을 살펴보면 일단 추진위원회 구성부터가 시작점이 된다. 추진위원회는 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하며 토지등 소유자 2분의 1이상의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받아야 한다.

이후 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부해 시장·군수의 인가를 받게 되면 조합이 설립되는 것이다. 이후 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부해 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.

다음으로 관리처분계획 단계로 이어진다. 이는 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획이다. 여기서 관리처분계획 주요기준으로는 세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급 분양하는 것이다.

다음으로 준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하는 등의 이전고시 절차를 거친다. 마지막으로 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급하는 등의 청산절차를 통해 사업이 종료된다.

이밖에도 주택재건축은 세입자 이주대책 등이 없기 때문에 조합원에게 이득이 되며 토지등 소유자만이 분양권이 있다는 점 역시 잊지 말아야 한다.

도시정비업계 전문가는 “조합원분양가는 일반분양가보다 낮으며 시공사가 조합원에게 빌트인 시스템을 무상으로 제공함에 따라 조합원의 이익이 높은 게 강점”이라고 밝혔다. /이경태 기자