취소확률 높아... 입찰예정물건 제외를

<재테크 한걸음> ■잉여없는 경매

최근들어 김선민(55·가명)씨는 재개발지역의 경매물건인 감정가 3억8000만원 정도의 단독주택을 눈여겨보고 있었다. 대지 530㎡, 건평 200㎡ 인 주택으로서 1번 저당권 3억원, 2번 저당권 4000만원이 있었고 경매신청권자가 2억원의 채권을 원인으로 강제경매를 신청한 물건이었다. 김씨는 1회 유찰돼 최저가가 2억6600만원이 된 것을 보고 주변시세 및 개발현황 등을 충분히 조사한 후 입찰 당일 날 경매법정에 갔지만 이 경매사건은 기각돼 취소됐다.

이런 경우를 민사집행법 제102조 규정에 의한 잉여 없는 경매라고 한다. 잉여 없는(남을 가망이 없는) 경매란 신청채권액은 고사하고 선순위 권리자(위 예에서는 1·2번 저당권자)의 채권액조차 충족시키지 못하는 금액으로 경매가격이 유찰에 의해 하락된 경우로 법원은 일정절차를 진행시킨 후 직권으로 경매사건을 취소시키는 것이다. 이는 경매신청권자를 위한 규정이 아니라 경매신청권자보다 우선변제권을 먼저 취득한 선순위권리자의 이익을 보호해주는 규정이다.

잉여 없는 경매에 해당될 경우 법원은 경매신청권자에게 잉여 있는 금액(남을 가망성이 있는 금액) 즉, 선순위권리자들이 만족할 수 있는 금액만큼의 채권액으로 매입하라고 통보한다. 법원으로부터 매입통보를 받은 경매신청권자는 7일 이내에 매입여부를 결정해야 하지만 만약 법원이 지정한 7일 이내에 매입의사를 표시하지 않으면 법원은 직권으로 경매절차를 취소시켜 버린다.

왜냐하면 경매신청권자보다 선순위 우선변제권을 가지는 권리자들은 지금 당장 채권회수를 원치 않지만 후순위 권리자가 경매신청을 해 마지못해 배당받고 소멸하게 되기 때문. 게다가 낙찰금액으로 선순위 권리자의 채권액을 만족시키지 못한다면 이들의 지위를 침해하는 결과를 초래하게 되는 것이다.

따라서 잉여 없는 물건이 경매에 나왔다면 취소될 확률이 높기 때문에 입찰예정물건에서 제외하는 것이 한 방법이고 더불어 잉여 없는 경매물건이 돈이 되는 부동산이라면 단지 싸게만 사기위해 낮은 입찰가격을 산정하기 보다는 부동산 자체를 분석한 후 투자에 따른 수익성이 보장된다면 보다 적극적인 가격을 산정해 입찰에 임해야 할 것이다.