부동산 투자 함정 조심!

▲이해할 수 없는 등기부 등본=일반적으로 부동산 등기부 등본을 살펴보면 오래 전 지어진 건물들에서 다른 등기와 차이가 나는 것을 볼 수가 있다. 예를 들어 지역의 30년된 연립주택의 경우, 지분이 56.1㎡(17평)라고 돼 있으며 이는 육안으로도 큰 차이가 없어보일 수가 있다.

그러나 막상 등기부 등본을 보면 이해할 수 없는 부분이 나올 수 있다. 전체 대지면적은 1649㎡인데 전유부분의 대지권 표시에서 비율은 837분의 28.46으로 표시가 돼 있을 경우, 대지권 비율로만 본다면 당연히 28㎡(8.5평)가 지분인 셈이다. 해당 구청에서도 28㎡가 맞다고 할 것이다.

그러나 등기소에 문의해보면 예전 등기는 집합건물을 신축할 때 일부 토지가 분할되면서 지분에 대한 분모를 맞추기 위해 대지권 비율을 현재 상태로 표시한 것이라는 사실을 알 수 있다. 또한 이런 등기부 등본은 오래된 건물에서 상당수 발견할 수 있다는 것이다.

구청에서의 계산방식도 틀린 것은 아니고 지분이 56.1㎡인 것도 맞긴 맞다. 그러나 전체 지분과 소유권 비율상에 지분이 다를 경우, 토지등기부 등본과 토지 대장을 열람해보고 특별히 이상한 점이 없다면 `전체 지분×소유권비율'이란 공식에 대입해야만 정확한 지분이 나온다는 사실을 알고 있어야 한다.

▲분양권 대상은 어떤 경우에 될까=사실상 주거용 근생시설(건축법)·상가 및 오피스텔 최근 규정이 개정됐다. 지난 1997년 1워 15일 이전 건축한 경우는 입주권을 인정하고 있지만 그렇지 않을 경우에는 분양권이 제공되지 않는다. 또 지난 1997년 1월 15일 이후에 건축 했지만 개정안 시행 전에 정비구역지정을 위한 주민공람 공고를 한 경우 입주권이 인정되는 점을 잊지 말아야 한다.

하지만 권리가액이 최소분양 단위 규모 추산액보다 많을 경우, 건축한 연도에 상관없이 분양권 대상이 된다.

앞서 설명한 등기부 등본은 다세대나 다가구에서 찾아볼 수 있는 내용이다. 이에 대해서는 일반인 투자자들 역시 잘 알고 있는 부분이다. 그러나 20년 이상 시간이 지나면 찾아보기 어려운 등기부 등본이 될 수 있을 것이다.

이런 가운데 투자시 물건에 등기가 처음 보는 유형이라고 포기하는 것보다는 관계기관에 정확히 사실관계를 문의하고 투자를 한다면 의외로 좋은 수익률을 올릴 수 있는 물건을 찾을 수 있을 것이다.

뿐만 아니라 다가구, 단독, 토지, 근생, 오피스텔 등은 가격이 싸다고 매입하는 것보다는 매입하는 투자 용도에 따라서 용도에 맞는 물건인지, 수익을 얻을 수 있는 것인지 그 규정을 검색하거나 전문가에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법이다.

▲투자의 함정=부동산 투자 시 곳곳에서 함정이 도사리고 있는 것을 알 수가 있다. 함정에 빠지지 않기 위해서라도 권리가 분석이나 분양권 대상 물건 구분 등을 할 수 없다면 관계기관이나 전문가에게 자문을 구하는 것을 잊지 말아야 한다.

또 법이나 규정은 언제나 개정될 가능성이 있기 때문에 매입당시를 기준으로 규정 등을 면밀히 따져보고 관계기관에 물어보는 것 또한 빠트리지 말아야 한다. 다가구를 비롯해 전환다세대나 오피스텔, 근생에 대한 규정 등은 상황에 따라서 개정될 수 있다는 것을 항상 염두에 두고 있어야 한다.

그렇지 않다면 차라리 연립, 원빌라 등 집합건물을 매입하는 게 낫다. 이럴 경우, 문제 발생률이 낮다.

지역 부동산 투자 전문가는 “부동산 투자에 대한 다양한 의견이 나오고 있지만 정작 중요한 것은 자신의 자산 상태와 현재의 시장 분석”이라며 “기본적인 지식없이 자문만 구하다보면 자칫 실수가 있을 수 있기 때문에 자신도 그에 걸맞게 기본적인 지식을 쌓아야 좋은 투자 물건을 찾을 수 있을 것”이라고 말했다. /이경태 기자 79ykt@