'대박' 사라진 아파트 투자... 돈되는 계획관리지역으로 가자

▲개발이 눈에 보이는 관리계획지역=지난 2004년부터 국토이용계획 변경과정을 거치면서 기존 준농림지역이 관리지역으로 지정됐다. 이후 토양·입지·활용가능성 등 여부에 따라 보전·생산·계획관리지역의 용도로 분류됐다. 관리지역 세분화 과정에서 생산·보전지역은 토지규제를 엄격하게 정해 놓았지만 계획관리지역으로 분류되면 개발가능성이 높아져 땅의 가치가 크게 오르게 된다.

투자자들은 계획관리지역으로 지정된 땅이나 지정 가능성이 높은 땅에 선별 투자해야 한다는 것은 두말할 나위가 없다. 관리지역 가운데 우선 보전지역의 경우, 자연환경과 산림보호, 녹지공간 확보 등 보전이 필요한 땅이어서 개발 가능성이 전무하다. 생산지역은 농업·어업·임업 생산의 관리가 필요한 곳으로 지정되기 때문에 개발 자체가 쉽지 않다. 이들 지역은 개발 가능성을 예상할 수가 없어 그만큼 토지가격도 오르지 않는다.

반면, 계획관리지역으로 분류되면 각광받는 토지로 바뀌면서 토지가격도 함께 오른다. 또 토지개발 시 규모 초과에 제한을 강화해왔던 연접개발 제한도 대폭 풀려 개발이 쉬워진다. 공시지가 역시 20~30%정도 오르며 실 거래가격은 두 배 이상 치솟는 곳이 바로 계획관리지역이다. 지구단위계획 수립 시 200%까지 용적률이 완화돼 아파트와 1ㆍ2종 근린생활시설 등이 들어서기 때문에 가격상승이 예상된다.

▲대도시와 가까운 소규모 농지를 살피자=투자를 하기 전에 일반적으로 계획관리 용도로 지정될 수 있는 가능성이 높은 지역을 먼저 파악해야 한다. 이와 같은 지역은 기반시설이 일부분 갖춰진 상태에서 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 곳을 비롯해 도시편입 가능성이 있는 곳, 환경적인 요인으로 제한적 개발이 허용될 것으로 예상되는 곳 등이다.

이런 가운데 상수원 보호구역, 농업용 저수지, 고속도로 인터체인지와 떨어진 농지 및 임야 등은 보전ㆍ생산관리지역으로 지정된다고 보면 된다. 또 관리지역 내에서 개발행위 허가를 받은 땅이라도 부지가 좁거나 가구 수가 적다면 이곳 역시 외면해도 좋다.

반면, 건축물이 늘어서 있거나 이미 건축허가를 받은 토지, 도로변과 근접한 대규모 공장, 시가화예정지구, 리조트 건설 예정부지 등의 지역은 계획관리지역으로 편입될 가능성이 크다고 생각해도 무난하다.

그렇다고 계획관리지역으로 편입될 확률이 높은 지역을 확신해서도 안된다. 계획관리지역으로 분류될 것으로 예상되는 토지를 고르기 위해서는 투자 조건에 맞춰 확인하는 습관을 가져야 한다.

일단, 기존 개발지를 비롯해 고속도로 인터체인지 등 공공편의시설과 가까운 땅인지를 먼저 살펴봐야 한다. 또 경지정리 비율이 10% 미만으로 낮고 대도시와 인접한 농지라면 두말할 나위가 없다.

뿐만 아니라 취락지구 및 대로변과 근접한 농지 역시 가치를 높여 돈되는 땅으로 탈바꿈시킬 수도 있다. 이밖에도 관리지역 세분화 주민공람 공고에 앞서 농지전용을 비롯해 형질변경, 지자체나 군부대로부터 개발행위 허가를 얻는 토지 등도 개발에 대한 기대감을 높여준다.

토지 투자 경험이 없는 투자자의 경우, 이처럼 계획관리지역을 구분하는 데는 많은 어려움이 따른다. 부동산 관련 문서를 살펴봐도 용도지역란에 관리지역으로만 표기돼 있어 현실적으로 계획관리지역을 찾는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 주민 공람 등으로 관리지역 세분화의 윤곽이 드러난 토지를 선택하거나 재조정 중인 토지를 살핀다면 투자하기 좋은 땅을 찾아낼 수도 있다.

부동산 투자 전문가는 “주변의 말만 믿고 토지를 매입한다면 낭패를 볼 수 있기 때문에 지자체의 공람기간을 통해 도면을 면밀하게 확인하는 일 부터 해야 한다”며 “뿐만 아니라 스스로의 판단도 중요하지만 토지개발 업체를 비롯해 설계사무소 등 전문가들의 의견을 두루 들어보는 것 역시 빠뜨려서는 안된다”고 강조했다. /이경태 기자 79ykt@