교통·위치·학군·임대 회전율 `주목'

■노후대책, 임대주택사업 유의점

▲미분양아파트로 임대사업시 유의할점=부동산업계에서 임대주택사업을 추천할때 미분양아파트를 권하는 경우가 있다.

미분양아파트는 지리적 여건이 좋지 않거나 경기침체 등의 영향으로 발생하는 경우가 많다. 또는 주택건설사가 무리하게 사업을 추진할 때 나타난다.

미분양아파트를 선택할때는 세제혜택 등 이유에 현혹돼 구입하면 낭패를 보기가 쉽다. 임대사업의 핵심은 임대가 잘나가고 부동산 값 인상요인이 있어야 한다.

미분양아파트로 임대사업을 할 때는 세제혜택을 받지 못하더라도 좋은 아파트를 골라야 하기 때문에 교통, 위치, 학군 등 꼼꼼하게 분석하는 것이 중요하다.

▲종합소득에 과세되는 임대소득=임대주택사업으로 발생하는 소득은 임대사업자의 종합소득에 합산과세된다.

소득이 많은 사람은 소득세율이 누진 적용돼 불리하게 적용되는 경우도 많다. 이에 따라 종합소득이 많다면 월세비율을 낮추고 전세비율을 높이는 것도 하나의 방법이다.

지난 6·11 지방미분양대책으로 2008년 7월부터 팔때가 아닌 처음 매입당시 공시가 3억원 이하면 나중에 공시가격이 아무리 많이 올라도 중과배제 대상이 된다.

최근 정부에서 전세가에 대해서도 세금부과를 고려하고 있기 때문에 월세, 전세 비중을 적절히 분배해야 한다.

▲신고절차 복잡한 임대주택사업=임대주택사업은 각종 신고절차가 복잡하다.

임대주택사업자가 사업을 시작하기에 앞서 반드시 신고를 해야 하는 것은 구청 2곳, 세무서 2곳 등이다.

사업초기는 구청에 임대주택사업자신고와 임대조건신고를 마쳐야 한다.

구청신고와는 별도로 세무서에 주택임대신고서를 제출해야 한다. 또 사업기간중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다.

사업자등록과 임대조건 신고 대상지역이 서로 다르다는 점도 유의해야 한다.

임대주택 사업자등록은 거주지 구청에, 임대조건 신고는 물건소재지 구청에 각각 따로 해야 한다.

구청주택담당부서나 세무과, 관할 세무서는 맡은 분야 외는 따로 신고절차에 대해 설명해주지 않는다. 따라서 임대주택사업을 하기 위해서는 사전에 부동산업계 등에서 사전 준비를 철저하게 해야 한다.

자칫 신고절차 누락으로 후에 추가세금을 내는 일이 없도록 해야 한다.

▲임대조건신고는 표준임대차계약서로=임대조건신고 시는 반드시 표준임대차계약서를 첨부하도록 돼 있다. 하지만 통상 부동산중개업소에서는 문구점에서 파는 전세계약서를 사용하고 있는 경우가많다.

때문에 신고할 때 시군구에 비치된 표준임대차계약서로 다시 써야하는 번거로움이 있다. 애시당초 계약서를 작성할 때 표준임대차계약서를 구비해야 계약서를 두번쓰는 번거로움에서 해방될 수 있다.

임대기간 산정은 임대사업 대상주택을 최종 임대한 날 부터다.

▲지방 임대사업 혜택=지방의 1채만 사도 임대주택사업자로 등록해 양도세중과 배제, 종합부동산세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대 의무기간도 10년에서 7년으로 줄었다. 미분양 주택을 매입하면 5년으로 감소한다. 지방 임대사업 혜택은 국토해양부 홈페이지에서 자세히 살펴볼 수 있다. /조성수 기자 joseongsu@