세가지만 알면 경매사고 걱정없다

부동산 불경기 속 나만의 재테크를 위한 경매법정 수요가 크게 늘어나고 있다. 낙찰가 역시 오름세를 보이는 등 투자자들의 낙찰 경쟁으로 경매법원의 분위기는 뜨겁다. 그러나 경매시장은 ‘장밋빛 희망’ 이면에는 위험이 도사리고 있다. 정확하게 알지 못해 경매사고가 발생하게 된다면 재정적 타격도 크다. 대박을 바라고 참여한 경매시장에서 낭패를 보는 사람도 종종 나타난다.

게다가 경매의 기초지식이 부족해 권리분석을 정확하게 하지 못하는 초보 경매투자자들이 경매사고에 대부분 얽히게 된다. 이렇듯 경매사고를 대비해 사고가 많이 발생되는 전세권, 임차권, 채권적 전세 등에 대해 살펴보기로 하자.<편집자 주>

▲전세권이란= 전세권은 건물주인과 전세권자 간 전세권 설정계약을 체결하고 등기부등본에 전세권이라는 이름으로 등기된 물권을 말한다. 다시 말해 전세권이라는 이름으로 등기된 것이 아닌 한 법적으로 전세권이 아니다. 전세권은 용익물권이면서도 경매신청권이 부여된 특색이 있는 물권이다. 특히 선순위전세권의 경우에는 매각물건명세서의 내용을 주의해야 하고 경매신청을 했는지 배당 요구를 했는지에 따라 권리분석도 달라지는 데 이점을 유의해야 한다.

▲임차권이란= 흔히 경매사고의 90% 이상이 경매의 기초지식인 임차인과 관련된다고 한다. 이처럼 임차권은 임대차계약을 체결한 임차인의 권리를 의미한다. 임차권이라는 이름으로 등기가 되거나 또는 되지 않더라도 임차권자임에는 변함이 없다. 일정한 요건을 갖춘 주택, 상가임차인의 경우에는 주택ㆍ상가임대차보호법 상의 강력한 보호를 받기 때문에 권리분석을 하는 데 주의할 필요가 있다.

이와 함께 임차권이라는 이름으로 등기된 임차권의 경우에는 권리분석이 단순하다. 그 임차권 등기가 말소기준등기보다 앞선 경우라면 임차인에 대한 배당여부를 떠나 낙찰자가 인수부담해야 하는 권리가 아니다. 즉, 경매가 완결되면 말소되는 등기라는 것이다. 또 임차권 등기가 말소 기준등기보다 앞선 경우라고 하더라도 임차인이 법원에 배당요구를 해 배당을 받아간다면 낙찰자가 인수부담할 필요가 없다. 물론, 임차보증금 중에서 배당금으로 부족한 부분에 대해서는 낙찰자의 부담이 된다.

▲채권적 전세란= 채권적 전세는 보통의 전세계약이면서도 전세권이라는 이름으로 등기되지 않은 통상의 임대차계약을 말한다. 사회적으로 전세라는 용어가 많이 사용되는 데 우리가 흔히 말하는 전세는 여기서 전세권과는 다른 개념이다. 전세는 등기부등본에 등기되지 않은 채권이고 전세권은 등기부등본에 등기되는 물권이다. 전세를 다른 말로는 채권적 전세 또는 미등기 전세라고 하는 데 이는 임대차와 같은 것으로 생각하면 된다.

다시 말해, 임차보증금을 집주인에게 주고 그 이자로 월세를 대신하게 되는 계약을 체결했지만 전세권이라는 이름으로 등기를 하지 않은 경우다. 이는 임대차계약에 불과하므로 법적으로는 임차권과 동일하게 권리분석을 하면 된다.

이런 가운데 대항력과 확정일자를 빠뜨려서는 안된다. 주택임대차는 등기를 하지 않아도 주택임차인이 전입신고와 입주(점유)를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력, 즉 대항력이 생긴다. 대항력이란 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말한다. 여기서 전입신고와 입주(점유)를 대항요건이라고 부른다. 그리고 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 목적물이 경매됐을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생기는 것이다.

즉, 채권적 전세는 등기된 전세권과는 달리, 만일 집주인이 전세기간이 만료됐음에도 불구하고 전세금을 반환하지 않을 경우에 별도의 전세금 반환청구소송을 제기해 확정판결문을 받아 목적물에 대한 경매신청을 해야 하는 번거로움이 있는 것이다. 반면, 전세권은 별도의 소송절차를 거치지 않고 바로 경매신청을 할 수가 있다.

지역 경매투자 전문가는 “단순히 대박을 기대하며 경매시장에 나서는 것은 위험한 생각”이라며 “경매에 참여하는 사람들 모두가 저마다의 기준으로 권리분석을 하고 있기 때문에 좋은 부동산을 낙찰받기 위해서는 기초 지식부터 쌓아야 할 것”이라고 조언했다./이경태 기자79ykt@