매각물건명세서 재차 확인해야

대항력 있는 임차인을 뒤늦게 발견한다면?

김명진(45ㆍ가명)씨는 최근 대전 중구 대단위아파트가 밀집된 지역의 아파트를 75%대로 싸게 낙찰을 받고 무척 기분이 좋았다. 그러나 그것도 잠깐, 최고가매수인이 돼 찾아간 이 아파트에는 배당요구하지 않은 선순위 세입자가 버티고 있었다. 꼼짝없이 세입자 보증금 5000만원을 물어주게 생겼다.

매각기일에 최고가매수인으로 결정됐다면 법원은 특별한 변수가 있지 않는 한 7일 후에 매각허가결정을 내리게 된다. 그런데 법원의 매각허가결정일 이전에 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 것을 알았다면 낙찰자는 과연 어떻게 해야 하나? 이에 대처방법은 두 가지로 분류된다.

첫째는 법원 매각물건명세서 상에 표시돼 있지 않은 경우다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인 즉, 말소기준권리보다 먼저 전입 신고한 임차인의 인적사항이 매각물건명세서상에 표시돼 있지 않았다면 낙찰자는 법원의 매각허가결정일 이전에 매각물건명세서 작성의 중대한 하자를 이유로 매각불허가신청을 하면 법원은 매각불허가결정을 내려주고 입찰보증금을 낙찰자에게 반환해 준다.

둘째로는 매각물건명세서 상에 표시돼 있는 경우다. 매각물건명세서 상에 대항력 있는 임차인이 표시돼 있었지만 낙찰자가 이를 발견하지 못한 상태에서 낙찰 받았다면 이는 낙찰자의 잘못이기에 매각대금을 납부하지 않고 입찰보증금을 포기하는 수밖에 달리 방법이 없다.

흔히 매각물건명세서에 나타나지 않은 것들이 비일비재하다. 법원경매에 있어서 매각물건명세서는 집행관사무원이 현장조사를 나갔을 때 주변 또는 이행당사자의 상황을 근거로 작성을 하는데 배당요구 종기일까지 이행관계인이 신청하는 자료 외에는 깊은 것까지 알 수가 없다. 결국, 입찰을 응하고자하는 사람이 조사해야 하는 것이다.

따라서 입찰을 참여하기 전에 경매부동산을 관할하는 동사무소를 방문해 전입자 및 전입일자를 열람하는 등 대항력있는 임차인 유무를 확인해야 한다. 또 법원이 작성한 매각물건명세서와 현황조사보고서를 재차 확인해야 한다.