주택면적이 상가보다 크면 2주택자 될수도

<재테크 한걸음> 상가겸용주택 보유시 주의할 점

상가주택에 대한 오해 중에 하나가 상가부분면적이 주택부분면적보다 크면 전체를 상가로 본다고 생각해 잘못된 판단을 내리는 경우가 적잖이 있다. 사례를 통해 고찰해보고자 한다.

최근 둔산동에 사는 윤모씨는 4년간 보유한 아파트를 양도하고 비과세가 될 수 있을 것이라는 생각으로 양도소득세를 신고하지 않았다. 그러나 관할 세무서에서는 1세대 2주택자에 해당한다며 양도소득세를 부과했다. 이에 당황한 윤모씨는 세무전문가를 찾아 상담을 받았다. 문제는 윤모씨가 보유한 상가주택에 있었다.

윤모씨는 아파트를 취득하기 전 선화동에 있는 상가에 방이 포함된 상가겸용주택을 취득했다. 그러나 상가부분이 주택부분보다 크며 임차인이 실질적으로 사업을 하고 있기 때문에 상가겸용주택을 전적으로 상가라고 생각하고 있었던 것이다. 그러나 임차인은 당해 상가겸용주택에서 사업을 하는 동시에 주민등록상 전입 신고를 하고 실제 주거용으로 거주를 하고 있었던 것이다.

따라서 관할 세무서에서는 2주택자로 판단해 과세를 한 것이다. 이는 적법한 과세행정이므로 윤모씨는 세금을 납부하는 것이 타당하다. 실무에서는 이러한 일들을 적잖이 볼 수 있다. 따라서 본인이 상가겸용주택을 보유한 상황에서 다른 주택을 양도하는 경우에는 사전에 과세 여부 및 양도소득세 상당액을 검토해야만 한다.

이와 더불어 상가겸용주택 한 채만을 보유한 경우에는 다음과 같은 상황을 고려해야 한다. 상가겸용주택의 총면적 중 상가부분과 주택부분의 면적을 구분해서 어떤 부분의 면적이 더 큰지를 판단해야 한다. 만약 주택부분의 면적이 상가부분 보다 더 크다면 상가부분의 면적과 관계없이 전체를 주택으로 반영, 비과세 여부를 판단하게 된다.

반대로 주택부분보다 상가부분의 면적이 더 크다면 주택부분은 주택으로 보고 상가부분은 상가로 보기 때문에 만약 비과세 요건이 갖추어진 상태라면 상가부분에 대한 세금만 계산해서 신고ㆍ납부하면 된다. 이와 같이 일반주택과 상가겸용주택을 보유하는 경우에 상가겸용주택 역시 주택에 해당하므로 비과세 여부 및 세액을 계산할 때 각별한 주의가 필요하다.