임야투자 성공하려면 '나무와 숲' 모두 보자

우리나라는 국토의 2/3가 산지로 돼 있어 개발이 가능한 국토면적은 상대적으로 적다. 도시지역의 경우에도 전체 면적의 6%수준인데 이에 따라 도시로 자본이 모이고 개발이 집중된다.

이런 상황에서 도시지역의 면적이 작은 반면, 새로운 개발지에 대한 기대도 높아지고 있다. 다름아닌, 임야인 것이다. 이같은 개발 수요를 따라 투자가 선행된다. 하지만 임야에 대한 투자에 나서기 이전에 임야의 속성을 비롯해 다양한 제도를 충분히 파악할 필요가 있다. 효과적인 임야 투자를 위해 주의해야 할 점들을 살펴보기로 하자.<편집자 주>


▲임야 소유권자부터 확인하라= 좋은 임야를 고르는 방법 중 가장 먼저 이뤄져하는 것은 임야의 소유권자에 대한 정보를 얻는 것이다. 좋은 땅이라고 생각하고 투자에 나섰지만 해당 임야가 종중땅이라면 결국 낭패를 볼 수가 있기 때문이다. 해당 임야에 대한 정보는 부동산 전문가에게서 일차적으로 얻어낼 수는 있지만 실제 거주지역민들의 정보 또한 무시할 수가 없다. 임야를 매입한 뒤 문제가 생길 수 있는 지 여부를 마을 이장 등 주민들에게 물어보는 과정이 반드시 필요한 것이다.

▲보전목적이 강한 보전임지는 피하라= 토지에 투자를 하는 것은 재매매 또는 개발 수익을 얻기 위한 목적이 크다. 특히 임야의 경사도, 주변 환경 등 여러 여건이 좋다고 하더라도 개발제한구역 등 보전목적이 강한 임야는 피해야만 한다. 보전목적으로 설정한 임야를 굳이 개발해야 할 이유도 없지만 절대 개발수요가 발생하지 않는다는 말이다. 공익 목적의 임야의 경우 개발 계획에서 제외되기 때문에 투자와 동시에 한숨을 내쉴 수 밖에 없다.

▲묘지 안장 여부를 확인하라= 개발에 들어가기 전에 분묘기지권이 성립되면 많은 제약이 돌아온다는 사실은 상식이다. 일반적으로 분묘를 옮기는 것을 꺼려할 뿐 아니라 묘지를 이전하려면 신경써야 할 부분이 많다. 이와 함께 묘지이전을 조건으로 계약을 할 때 정확하게 알고 해야 한다. 구두 상 합의가 아닌, 계약서 상 중도금 납부 이전에 묘지 이전을 완료한다는 특약을 명시해야 향후 발생할 수 있는 문제를 피해나갈 수 있기 때문이다.

▲도로가 어떻게 지나가는 지 확인하라= 임야에 투자하길 원한다면 도로에 대한 확인을 거쳐야 한다. 건축법상 부지가 최소한 5ｍ이상의 도로와 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2ｍ이상이어야 한다. 또한 도로에 접한 대지의 길이는 6ｍ이상이거나 4ｍ이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다. 임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살필 필요성이 있다. 이밖에도 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해 매입금액의 경제성도 따져봐야 한다.

▲경사도 높은 땅은 버려라= 경사도가 25도를 넘는다면 개발 자체가 쉽지 않다. 지방 조례에 따라 다르긴 하겠지만 임야 개발에 경사도를 제한하고 있는 것은 사실이다. 반대로 경사도가 25도 이하인 임야는 개발도 가능하다는 것으로 풀이된다. 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해야 한다.

이밖에도 주변 지역보다 지대가 낮거나 패였다면 토목공사비용이 많이 들지만 고지대에서의 분지는 장점으로 작용하기도 해 이점도 알아둬야 한다.

▲입목구성과 입목축적을 파악하라= 입목구성이란 나무의 평균 나이와 활엽수림이 전체 나무 중 차지하는 비율이다. 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림이 전체의 50% 이하여야 한다. 또 입목축적은 단위 면적 당 나무가 얼마나 조밀하게 심겨 있는지, 나무의 크기는 어느 정도인지를 말하는 것이다. 나무의 밀도 크기가 시ㆍ군의 평균치보다 50%이하여야 한다.

지역 부동산투자 전문가는 “다양한 임야의 속성을 파악하는 가운데 가격도 살펴봐야 하지만 조건이 좋더라도 가격이 너무 높다면 투자를 다시 생각해봐야 한다”며 “이와 함께 임야에 투자를 한다면 현장을 자주 찾아볼 수 있도록 거주지 인근부터 시작하라”고 조언했다./이경태 기자79ykt@