'임의'는 낙찰자가 대금 납부해도 소유권 잃을 수 있으니 '주의'를

<재테크 한걸음> ■임의 경매와 강제경매란?

우리가 부동산경매에서 알아두어야 할 가장 기본적인 내용들에 대하여 먼저 살펴보기로 하자. 개인이 진 빚을 불가피하게 못 갚게 되면, 채권자는 담보 또는 판결을 받고 채무자의 부동산을 처분하여 되돌려 받게 된다. 법원은 채무자의 부동산이 많은 법적 권리에 얽혀 있어 공정하게 해결해 주고 적극적으로 입찰하도록 유도함으로서 채권자, 채무자, 임차인 등의 피해를 최소화시키고자 한다.

이처럼 부동산경매란 채권자가 공적기관인 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하고 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말한다.

이 가운데 임의경매와 강제경매가 있다. 채권자가 채무자에게 돈을 빌려 줄때 보장받는 방법으로 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 된다. 만약 채무자가 지급기일까지 채권(돈)을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권을 원인으로 해 별도의 재판을 거치지 않고 법원에 경매신청을 한다. 이런 방법으로 채권을 회수하게 되는데 이를 임의경매라 한다.

채권자가 빌려준 돈을 받지 못할 때 법원에 민사소송(대여금 청구소송)을 제기해 판결(채무명의)을 받은 후, 채무명의를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산을 경매신청을 해 그 매각대금으로 채권을 반환 받게 되는데 이와 같은 경매를 강제경매라 한다.

임의경매나 강제경매나 입찰자의 입장에서는 절차상 아무런 차이가 없지만 임의경매에서 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 이전했다 하더라도 경매의 원인이 된 담보권이 무효가 되면 소유권을 잃을 수 있으나 실무상 많지는 않다.

하지만 임의경매나 강제경매의 경우 담보권이 원인이 되는 만큼 소유권 등의 문제가 발생할 수 있는 만큼 충분히 파악하고 경매시장에 나서야 할 것이다.