'교통.위치.수요' 알면 돈이 보인다

●미분양아파트 임대사업 유의사항

최근 부동산 시장이 되살아날 조짐을 보이면서 미분양 아파트가 다시 한 번 주목받고 있다. 부동산 완화대책으로 양도세 면제 등 세금 완화대책이 나오며 실수요자와 투자자들을 유혹하고 있다.

미분양 아파트를 매입해 임대사업으로 전환해 투자수단으로 활용하는 이들도 있다. 하지만 순환이 빠르지 않은 부동산 특징을 고려할때 단순히 세재 혜택 등에 휘둘려 구입하다가는 낭패를 볼 수 있다.

임대업을 투자수단으로 하는 이들에겐 꼼꼼하게 확인해 미분양 아파트를 구입해야 한다. 미분양 아파트를 임대사업으로 투자할때 유의사항에 대해 살펴보자. <편집자주>


▲ 미분양아파트 임대사업대상 유의점 = 일간 신문이나 잡지에 임대주택사업을 하기에 유망한 대상으로 미분양아파트를 추천하는 경우가 있다.

미분양아파트는 위치가 나쁘거나 질이 낮아 제품에 하자가 있는 경우, 경기가 침체되는 시기에 주로 나타난다.

주택건설업체가 경기 및 수요예측과 입지선정 등 경영적인 요인도 작용한다. 지리적 여건이 안 좋아 미분양 아파트로 전락한 단지를 세제 혜택 등으로 미분양아파트를 임대주택사업 대상으로 삼았다간 어려움에 부닥칠 수 있다.

임대사업의 핵심은 임대가 잘되고 교통 등 접근성이 좋고 수요가 지속적으로 있는 곳이어야 한다. 세제혜택을 받지 못하더라도 입지가 좋은 아파트를 골라 수요자들이 선호하는 지역이 차라리 낫다.

▲ 임대수입은 종합소득에 합산 과세 = 임대주택사업으로 받은 월세(임대소득)는 임대사업자의 종합소득에 합산과세 된다.

소득이 많은 사람은 소득세율이 누진 적용돼 불리한 경우도 있다. 종합소득이 많다면 월세 비중을 줄이고 전세비중을 높이는 것도 한가지 방법이 된다.

▲ 임대주택사업 신고절차가 복잡 신중하게 = 임대주택사업은 각종 신고절차가 무척 복잡하다.

임대주택사업자가 사업 초기에 반드시 하는 신고는 구청 2곳, 세무서 2곳 등이다. 사업 초기에 구청에 임대주택사업자신고와 임대조건신고를 마쳐야 한다. 또 구청신고와는 별도로 세무서에 사업자 등록 및 주택임대신고서를 제출해야 한다.

사업기간에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일 전에 구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다.

사업자 등록과 임대조건 신고 대상지역이 서로 다르다는 점도 진입장벽 중의 하나다. 임대주택 사업자 등록은 거주지 구청에, 임대조건 신고는 물건소재지 구청에 각각 따로 해야 한다.

게다가 구청 주택과나 세무과, 관할 세무서에서는 각각 맡은 분야 외에는 신고절차에 대해서 모른다고 일관하기 때문에 임대사업을 하는데 어려움이 따른다.

▲ 임대조건신고는 표준임대차계약서로 = 임대조건 신고 때 반드시 표준임대차계약서를 첨부하게 돼 있다.

하지만 부동산 중개업소에서는 문구점에서 파는 전세계약서를 사용하고 있어 신고할 때 시군구에 비치된 표준임대차계약서로 다시 써야 하는 번거로움이 있다. 이를 통일하는 방안도 강구돼야 할 것이다.

▲임대기간 산정은 임대사업 대상주택을 최종 임대한 날 = 임대기간 산정도 개별주택별로 산정할 필요가 있다.

현재는 2가구 이상 모두 다 임대를 시작한 날로부터 임대기간을 산정하고 있다. 매입시점이 각각 다른 경우 먼저 매입해 임대하는 주택의 임대기간을 인정해 줘야 한다는 것이 사업자들의 공통된 견해다.

▲지방 임대사업 눈을 돌려봐라 = 지방의 임대사업에 대한 혜택이 많아졌다. 1채만 사도 임대주택사업자로 등록해 양도세중과 배제, 종합부동산세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대 의무기간도 10년에서 7년으로 줄었다. 미분양 주택을 매입하면 5년으로 감소한다.

닥터아파트 관계자는 “경기가 안 좋을 때는 미분양 아파트만을 선택해 떨이 형식으로 취득해 임대사업으로 활용하는 수요가 꾸준하다”며 “임대사업도 하나의 사업체이기 때문에 꼼꼼하게 준비하고 투자수단으로 이용하는 것이 좋다”고 말했다. /조성수 기자 joseongsu@