분양 이후 '느림보 공사' 주의해야

■좋은 아파트 고르는 방법

침체 국면이었던 지역 건설ㆍ부동산 경기가 어느새 봄 분양시장을 거치며 활기를 띄고 있다. 최근 분양에 들어간 아파트 모델하우스를 찾는 인파도 끊임없어 청약경쟁까지 치열해지는 상황이다. 하지만 단순히 겉으로 보기만 하고 아파트를 고르게 된다면 입주 후에 낭패를 볼 수 있기 때문에 처음부터 주택 분양에 대한 신중을 기해야 한다. 향후 입주아파트의 시공사에 불만을 터뜨리기 이전에 좋은 아파트 고르는 방법에 대해 알아보자.<편집자 주>


▲파워 브랜드 아파트가 좋은 주택일까= 대부분의 분양희망자들은 분양시장에 나서기 전에 아파트의 여러가지 요건보다는 브랜드에 신경을 쓰는 경우가 많다. 메이저급 건설사들이 아파트 건설을 제대로 할 것이라는 믿음 때문이다.

하지만 반드시 그렇지도 않다. 건설사 메이커의 인지도와 좋은 주택의 질은 상관관계가 없다는 게 지역 부동산 전문가들의 중론이다. 특히 대형건설사가 아파트를 잘 지을 것이라는 오해가 국민들의 머릿속에 아직도 각인된 점이 문제다. 물론 브랜드 가치가 높아져 집값이 상승하면 좋지만 막대한 홍보비용을 건설원가에 포함하기 때문에 주택의 질은 다소 떨어질 수도 있다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형건설사의 원가경쟁력이 더 좋다는 것은 인정해야 한다.

▲시행사 없이 시공사만 있는 아파트에 관심을= 별도의 시행사 없이 건설회사가 시행ㆍ시공하는 단지가 소비자들을 만족시켜 줄 수도 있다. 대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이루어져 있다. 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고 건설회사의 시공비는 정해져 있기 때문에 건설회사의 원가 절감 노력은 절실하다. 원가가 얼마나 절약되느냐에 따라 시공사의 이익이 바로 나타나기 때문에 작게는 회사 담당 부서에서부터, 크게는 경영진까지 수시로 사업장에 대한 원가를 파악한다. 결국 주택 시공에 들어가는 비용이 절감될 수 밖에 없다.

▲택지지구를 잘 잡아라= 오히려 택지지구에서 잘 지어진 아파트를 찾을 수도 있다. 택지지구의 경우에는 여러 건설사들이 동시다발적으로 주택을 짓는다. 이런 과정 속에서 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 난다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고 입주자들 또한 분양 받은 단지가 다른 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기할 수도 있기 때문이다. 이러한 문제가 발생하지 않도록 그만큼 건설사는 완성도에 신경을 쓸 수 밖에 없다.

▲재건축ㆍ재개발아파트에 너무 기대하지 마라= 재개발ㆍ재건축 아파트에 대해서는 질적인 부분을 기대했다가는 실망을 할 수도 있다. 재건축ㆍ재개발사업으로 건설되는 아파트의 시행사는 조합이다. 조합은 시공사를 선정할 때 가장 크게 보는 부분이 도급공사비이다. 사업 유치를 위해 건설사들은 경쟁적으로 도급공사비를 낮춰 입찰에 참여하게 된다. 그렇다면 결과는 뻔하다. 건설사들의 원가 절감을 위한 부단한 노력때문에라도 자재나 조경의 질적 수준은 그리 높지 않다.

▲초기분양 30%이하 아파트는 재고해야= 초기 분양율이 30% 이하인 아파트나 분양된 이후에 공사속도가 느려지는 아파트는 주의해야 한다. 초기 분양율이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트의 경우 분양이 덜 되기 때문에 개발 당시 대출 받은 프로젝트 파이낸싱(PF)자금을 갚는데 여력이 없어 이자원가가 늘어나게 된다. 이럴 경우 공사비 지급도 늦어질 수 밖에 없고 초기에 지지부진 하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면 부실공사 확률도 높아질 수 밖에 없다.

한 지역 부동산컨설턴트는 “살기 좋은 아파트 등 다양한 타이틀의 상을 받는 건설업체가 건설한 아파트에 들어갔으면 하기보다는 아파트 선택에 대한 상식을 충분히 파악해두는 것이 상책”이라며 “주택을 마련한다는 것은 자신은 물론, 가족에게도 커다란 일이기 때문에 꼼꼼히 살펴보고 선택해야 할 것”이라고 강조했다. /이경태 기자79ykt@