'말로만 역세권' 눈으로 확인하라

■ 역세권 아파트 투자 노하우

지속된 국내 경기 침체 속에서 흘러들어오는 자금으로 부동산 시장이 꿈틀거리고 있다. 변화가 크지는 않지만 일부에서는 부동산 경기가 풀릴 것이라는 전망도 나오고 있는 상황. 지역에서도 아파트 미분양과 신규 물량이 이어지면서 아파트 투자에 대한 신중한 판단이 요구되고 있다. ‘위기 속에서 기회를 찾아라’는 조언처럼 프리미엄을 얻을 수 있는 아파트 투자에 대한 방법을 살펴보도록 하자.<편집자 주>

▲역세권 아파트는 발품으로 확인하자= 광고문구로 역세권 아파트라고 나와 있더라도 실제 역세권이 아닌 경우가 많다. 지도상에서 역세권 아파트라고 해서 그대로 믿기보다는 실제 현장에 가서 확인해야 하는 과정이 필요하다. 역과 거리가 가까워도 아파트의 진입로가 좁거나 비탈길이 있으면 역세권의 가치를 얻을 수가 없기 때문이다.

이와 함께 역에 진입하려면 도로를 건너야 하거나 계단을 오르내려야 하는 것 역시 가치를 떨어뜨리는 요소다. 대단위 아파트여서 아파트 단지 정문과 지하철 역이 가깝더라도 단지 안쪽의 아파트는 역세권이 아니라는 점을 기억해둬야 한다. 동의 위치에 따라 역세권 밖에 위치할 수도 있기 때문에 현장 방문은 빼놓지 말아야 할 조건이다.

▲역세권에서 소형아파트를 찾아라= 역세권 아파트는 교통의 편리성 때문에 임대 수요가 이어진다. 또 시세 변화 역시 탄력적으로 움직인다. 일반적으로 역세권 지역 아파트는 전세가격 비율이 70%정도이기 때문에 집값 하락기에도 경기를 타지 않는다.

그렇기 때문에 무조건 대형 아파트를 선호하기보다는 소형 아파트를 찾아보는 게 투자에는 유리하다. 역세권 소형아파트의 경우에는 투자를 할 때 임대소득과 개발이익을 동시에 취할 수 있기 때문이다.

▲지하철 개통이나 연장 예정 아파트에 투자하자= 일반적으로 역세권 아파트의 가격은 3번에 걸쳐 상승한다. 우선 역 위치가 확정될 때 아파트 가격이 크게 오른다. 또 공사가 착공될 때 역시 가격상승 효과를 얻을 수가 있다. 마지막으로 개통 전후에 다시한번 가격이 뛴다. 이러한 가운데 가격 상승이 두드러지는 때는 개통 2~3개월 전부터 개통직후다. 개통시점이 오래 남았을 경우에는 공사로 인한 불편함으로 가격변화가 크지 않기 때문이다.

대전의 경우 도시철도 1호선 개통 이후 역세권을 중심으로 변화가 있었고 2호선 개통에 대한 기대가 높아지면서 투자자들의 눈이 향후 개통될 지역으로 옮겨가고 있는 상태다.

▲역세권 아파트에 무조건 유혹되지 말자= 지하철역과 가깝게 위치해 있는 아파트라고 해서 역세권의 영향을 받는다고 생각하면 오산이다.역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치가 달라지기 때문에 주위사정을 잘 살펴야 한다. 흔히 ‘외부효과’라고 하는데, 역 중심으로 상권이 발달돼 편의시설, 교통이 편리하면 역세권 아파트로서의 입지를 갖췄다고 보면 된다.

하지만 역 주변에 유흥업소가 즐비하거나 향후 예상이 된다면 주거가치는 떨어져 인근 아파트 가격 역시 오르기는 어렵다. 게다가 유동인구가 적어 상권이 발달되지 않았으면 아무리 역세권 아파트라고 하더라도 가격 상승 기대를 할 수가 없다.

▲역세권과 허위역세권을 구분하자= 광고문구에서 역세권이 아닌데도 역세권에 포함된다고 홍보하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이러한 경우를 허위역세권이라고 한다. 도보로 5분정도라고 하지만 실제 현장을 찾아 걸어보면 10~15분이 걸리는 경우도 있기 때문이다. 또 거리는 가깝지만 다른 도로에 막혀 길이 끊겨버렸다면 이것 역시 허위역세권인 것이다. 이같은 허위역세권 때문에라도 역세권의 요소를 충분히 따져 실수를 범하지 말아야 한다.

지역 부동산 투자 전문가는 “역세권 아파트의 경우에는 오를 때 많이 오르고 내릴 때 큰 하락폭을 보이지 않기 때문에 다른 지역보다 투자자들의 손길이 가는 곳”이라며 “그렇기 때문에 경기가 어려운 이때 역세권 아파트를 살펴 투자에 나서는 것도 나쁘지 않다”고 조언했다. /이경태 기자79ykt@