분양상가 파산땐 채권액 비율로 변제

상가투자시 주의할 점 Q&A

많지 않은 종자돈으로 창업에 나서는 이들의 가장 큰 걱정은 좋은 상가를 차지하는 것이다. 또 아파트 투자가 이제는 관심을 잃고 있는 가운데 투자자들의 관심이 몰리는 것도 상가다. 하지만 상가에 대한 투자라고 해도 제대로 알지 못하면 낭패를 보기 일쑤다. 상가투자에 대한 상식을 문답으로 풀어봤다.<편집자 주>


▲상가가 준공 됐지만 가압류 가처분등 법적 문제로 소유권이전을 못하다가 최근 시행사가 파산 선고를 받았는데 분양대금을 받으려면?

-시행사가 파산선고를 받았다면 법원에 의한 파산절차가 진행된다. 파산이 되면 파산선고전에 생긴 재산상의 청구권은 파산채권을 구성하게 되고 파산채권은 파산절차를 따르지 않고서는 행사할 수 없다. 파산채권의 경우 파산재단으로부터 공평하게 만족받을 수 있는 권리이고 파산채권간에는 기본적으로 그 채권액에 따른비율로 안분하여 변제를 받는 것이 원칙이므로 전체 채권액이 파산재단을 구성하는 재산보다 클 경우 비율별로 배당을 변제받는다고 보시면 된다.


▲상가 영업권 양도 계약은 어떻게 이루어지나?

-영업중인 상가를 매매하는 경우에는 통상적으로 2가지 계약을 하게 된다. 영업권양도양수계약 즉 권리금에 관한 매매계약과 상가건물주인 임대인과 체결하는 임대차계약이 있다. 이 두가지 계약은 계약 당사자가 다르다. 권리금에 관한 계약은 기존에 영업을 하고 있던 임차인과 체결하는 것으로 임대인과는 전혀 별개의 계약이고 임대인은 공식적으로는 이런한 계약을 인정하지 않는 것이 보통이다.

대부분 묵시적으로 승인을 하고 있긴 하다. 그러나 일부는 이런 권리금 수수를 명시적으로 하지 못하도록 하는 임대인도 있기 때문에 주의해야 한다. 임대차 계약은 특별한 내용은 없고 보증금과 월세에 관한 내용의 계약이다. 계약서 작성후 확정일자를 받아야 나중에 보증금 회수에 불이익을 방지할 수 있기 때문에 이러한 부분을 염두에 둬야 한다.


▲토지분 미등기 상가의 권리관계와 세금관계는 어떠한가?

-첫째로 등기되지 않은 경우 매매시에 문제가 될 소지가 있는 것은 당연하다. 대부분의 사람들이 권리관계를 파악할 때 등기부등본으로 판단한다. 그러나 현재 미등기 상태라면 소유자가 아닌 사람이 매매를 한다고 판단할 수도 있을 것이다. 따라서 매매이전에 소유권이전등기를 마치는 것이 좋다.

둘째로 미등기 상태에서도 세금은 1차적으로 현재의 사실상의 소유자를 납세의무자로 한다. 사실상의 소유자란 취득의 시기가 도래돼 해당 토지를 취득한 자이며 통상 공부상의 소유자를 말한다.


▲상가 관리업체의 일방적 지정과 관련된 약관의 효력은?

-‘약관의 규제에 관한 법률’ 제6조에 따르면 신의성실의 원칙에 반해 공정을 잃은 약관조항은 무효이다. 또 이러한 조항으로 첫째, 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항, 둘째, 고객이 계약의 거래형태등 제반사정에 비추어 예상하기 어려운 조항, 셋째, 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항이라고 명시돼 있다. 이러한 조항에 해당되는 약관이라면 당연히 계약서 상에 약관의 형식으로 명시가 되었더라도 무효를 주장할 수가 있는 것이다.

상가관리에 관한 권한을 시행사 또는 시행사가 지정하는 관리회사와 계약을 체결해야 한다는 조항의 경우, 법률상 인정되는 계약당사자 선택 자유의 원칙에 당연히 위반되는 내용이라 할 수 있다. 시행사가 일방적으로 지정하는 업체과 계약을 체결토록 하는 행위는 이로 인해 경제적인 이득을 얻고자하는 숨은 뜻이 있는 것이다. 초기의 상권활성화를 위하여 거래관행상 일반적으로 1년정도의 계약기간을 정해 관리를 맡기는 경우가 많으나 기간 경과후에는 당연히 계약을 해지할 수가 있는 것이다.

지역 부동산컨설팅 전문가는 “상가의 경우 일부분 투자의 지혜를 살린다면 이익을 볼 수가 있는 분야”라며 “법적인 부분과 다양한 부동산 지식을 알고 투자에 나서야 할 것”이라고 밝혔다./이경태 기자79ykt@