부동산 거래, 잔금지급시 매도자 유의점

부동산 매매시 매수자 리스크가 크다고 생각하고 매도자의 리스크에 신경 쓰지 않는 경우가 많다. 매도인의 경우 매수인에게 잔금을 받고 소유권이전등기 서류(매도용 인감, 주민등록등본, 등기권리증, 인감도장 등)만 지급하면 되는 것으로 알고 있다.

실제 이런 경우는 은행 대출이 없는 경우만 해당한다. 하지만 아파트나 기타 부동산을 매입하면서 낮은 금리의 대출을 알아보고 자기자본 + 대출로 부동산을 매입한다.

부동산 매매 시 매도인이 유의할 부분이 바로 ‘근저당’이다. 근저당은 대출받았으면 은행이 설정할 수도 있고 개인에게 빌리는 경우 개인이 설정할 수도 있다.

매도인이 대출을 받아 부동산을 매수했다면 당시 채무자는 당연히 매도자가 된다. 매수자와 계약 후 매수인이 ‘은행 대출은 승계, 잔금에서 융자금액을 빼고 잔금을 지급’이라고 제안한다.

그 후 매도인은 매수인으로부터 은행 대출을 제외한 나머지 잔금을 받고 소유권 이전서류를 매수인에게 건네준다.

매수인은 당연히 소유권이전을 마치게 된다. 이렇게 된 경우 계약이 순조롭게 마무리된 것 같지만 계약과정에서 빠진 부분이 있다.

은행에 가서 채무자변경계약서에 도장을 찍어 채무자가 매도자에서 매수자로 바뀌어 더 이상 매도자가 대출금액에 대한 원금과 이자상환을 하지 않아야 계약이 마무리되는 것이다.

만약 은행에 가지 않고 ‘매수자가 당연히 채무자변경등기를 하겠지’라고 생각하다 만약 매수인이 채무자변경을 하지 않으면 매도인에게 원금, 이자가 청구될 수도 있다. 또 대출만기일이 도래됐음에도 변제하지 못하면 강제경매가 진행될 수도 있다. 이같이 매수인만 믿다가는 낭패에 빠질 수 있어 반드시 서류 등을 꼼꼼하게 챙겨야 한다./조성수 기자 joseongsu@