부동산 양도 언제해야 좋을까?

각종 규제 및 부동산 시장의 불안정 등으로 부동산 양도 희망자들의 걱정이 이만저만이 아니다. 언제 양도해야 할지 결정을 내려야 하지만 잘못하면 세금폭탄을 맞을 지도 모른다는 우려 때문에 주저하는 양도희망자들도 많다. 시기를 정확히 파악하고 상황에 맞게 양도할 수 있도록 주의가 요구된다.

부동산을 양도할 때에는 일정한 법칙에 따라 양도하게 되면 많은 세금을 줄일 수가 있다. 부동산의 매매가 양도시기에 따라 투자수익이 달라지기 때문에 완전하게 적용할 수는 없지만 기본적인 방향에서 적용이 가능하다면 그만큼 양도세 절세를 할 수가 있다.

먼저 부동산 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다. 양도시기를 조절해 비과세요건을 갖추게 되면 양도소득세를 면제받을 수 있기 때문에 이점을 꼭 알아둬야 한다.

또 부동산 취득 후 양도 시에는 최소 보유기간이 2년은 돼야 한다. 일반적으로 양도소득세의 기본 세율로 양도차액이 많을 수록 세율을 높게 반영하는 초과누진세를 적용하기 때문에 2년 미만 단기 보유한 부동산에는 더 높은 세율이 적용돼 세금 폭탄을 맞을 확률이 높다. 이와 달리 단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만 보유 시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 최소한 2년 이상 보유해야 불이익이 없게 된다.

부동산 양도시 파악해야 하는 것 중에는 기준시가나 개별공시지가가 고시되기 전에 양도해야 한다는 것이다. 양도소득세는 투기거래나 단기 양도와 같은 특수한 경우가 아니면 기준시가를 기준으로 계산한다. 기준시가는 매년 상승하는 것이 일반적이므로, 고시일을 전후하여 부동산을 양도할 때에는 기준시가가 고시되기 전에 파는 것이 유리하다.

이와 함께 부동산 취득 시에는 반드시 부부 공동명의로 취득하는 게 유리하다. 단계별로 공동명의시의 세부담의 차이를 살펴보면 우선 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없다.

이밖에 부동산 양도하려면 1년에 한번만 해야 한다. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세다. 이러한 가운데 2009년 1월에 양도하고 2009년 12월에 또 다른 부동산을 양도하게 되면 두 부동산의 양도소득을 합산해 과세를 받는다. 하지만 2009년 1월에 양도하고 2010년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수가 있다. 또 각각의 양도차액이 4천만원이라고 보면 500여만원의 차이가 발생될 수 있다.

이처럼 양도소득세는 양도 당시를 기준으로 비과세, 감면 등의 요건이 달라진다. 뿐만 아니라 양도의 특성상 얼마동안 보유했냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식 역시 달라질 수 있기 때문에 이 점을 정확하게 알고 부동산 양도에 나서야 한다.

지역 부동산 투자 전문가는 “양도소득세는 각 개인의 재산보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있기 때문에 자신에게 유리한 양도시기를 파악하여야 한다”며 “양도를 해야 할 지에 대한 판단은 세금과 연관성이 깊기 때문에 세무사 등 투자 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋다”고 밝혔다. /이경태 기자79ykt@