[부동산 재테크 1] 시장흐름 '안목'키워야... 돈되는 '목' 보인다

IT사업 등 새로운 시장구조 변화에 따라 부동산 재테크에서도 특성에 맞는 방법을 찾아야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 같은 지역에서도 재개발과 신도시개발로 양극화가 진행되는 등 부동산 시장의 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 또한 개발 기대에 따른 부동산 가치 흐름 등에서도 용도별 개발 가능성을 먼저 따져봐야 투자 대상이 눈에 보인다. 부동산 경기가 침체됐지만 경기 순환곡선에 따른 경기 상승에 대비한 효율적인 부동산 재테크 방법을 숙지해야 할 때다. <편집자 도움말>


▲부동산의 용도를 알면 돈이 보인다= 앞으로 부동산의 가치는 투자 부동산이 어떤 용도로 사용되는가에 따라 달라진다. 과거에는 부동산의 공급부족으로 인해 짓기만하면 수요가 발생했지만 지금은 상황이 다르다. 부동산의 공급과잉과 급속한 인구 감소, 인구노령화시대에 접어들면서 젊은 사람보다 나이 든 사람이 많아지고 있다. 이러한 상황에선 부동산 투자도 신중을 기해야 한다.

상업용 부동산인 경우는 필히 용도를 파악해야 한다. 노령화로 인해 엘리베이터가 없는 건물의 3,4,5층은 임대가 잘 나가지 않는다. 또 학교로부터 200m안에 접한 건물은 정화구역에 포함돼 많은 임대업종의 영업이 제한되는 단점이 있다. 또한 주변상권과 전혀 다른 임대업종으로 인해 영업부실 사태가 빈번하기 때문에 건물의 가치가 떨어질 수도 있다. 이렇듯 부동산의 미래는 복잡하고 다양하게 변화되고 있는 만큼 누가 먼저 부동산의 용도를 파악해 선택 매입하느냐에 따라 재테크의 성공여부가 달라질 전망이다.

▲불황속 각광받는 소규모 상가투자= 단지 내 상가는 소자본으로 임대사업이 가능하다. 또 상권이 안정적이기 때문에 초보자에게도 큰 부담이 없다. 그러나 장기적으로는 유망한 상품은 아니다. 특히 신규 분양상가에 대해서는 일부 거품도 찾아볼 수 있기 때문에 신중을 기해야 한다.

단지 내 상가는 상권 변화가 적기 때문에 안정성 확보에선 유리하지만, 고객수요가 한정적이고 목이 일정해 발전성이 적다. 자칫 주변에 대형 상가가 들어서게 돼 고객이 발길을 돌리면 규모가 작은 단지 내 상가는 치명타를 입게 된다. 이러한 이유에서 상권이 좋다고 해도 비싼 분양가로 매입하는 것 역시 주의해야 한다. 발품을 팔아 미분양 상가를 협상해 싼 값에 매입하거나 경매물건을 잘 고르면 시세의 절반이하로도 매입이 가능하다.

▲수익형으로 개발하는 주거용 부동산= 부동산 개발에서 수익창출이 쉬운 상업용 부동산을 제외하더라도 아파트를 비롯해 단독주택, 다세대 주택 등 주거용 부동산 역시 개발만 잘하면 가치가 급상승할 수 있다. 건축한지 오래됐거나 관리를 소홀히 해 낡은 주택을 헐값에 구입한 뒤 수리하면 큰 돈을 들이지 않고 적은 돈으로도 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다.

또 임대용 주택이나 근린시설로 용도변경하면 안정적인 임대수익을 올릴 수도 있다. 주거용 부동산이라고 해서 그용도를 주거용으로만 제한시킬 필요가 없는 것이다. 낡은 단독주택의 외관과 내부의 수리를 통해 전원풍의 주택으로 재탄생시켜 도심 속에서 흔하지 않은 분위기를 연출, 다른 건축물과 차별화를 둘 수 있다.

▲돈되는 급매물을 찾아나서자= 부동산을 살 경우 최저점에서 구입하는 게 최대의 수익률을 보장한다. 그러나 그 저점을 찾아내기란 그리 쉬운 일이 아니다. 하지만 급매물의 경우는 다르다. 급매물의 경우에는 시세보다도 5~10%가량 싸게 장만할 수 있기 때문이다. 그렇다고 무조건 가격이 싸다고 좋은 것은 아니다.

아파트간 가격차별화가 심해지면 인기 없는 지역의 아파트는 시세보다 10% 이상 가격이 떨어질 수도 있다. 급매물을 성공적으로 사려면 오를 만한 지역, 오를 만한 아파트를 고르는 안목을 길러야 하는 게 급선무다. 또한 고령자를 비롯해 이민자, 다주택자, 상속용, 절세를 위한 초급매물을 중심으로 2~3개월 찾다보면 의외의 값싼 매물을 찾을 수 있다. 그렇지만 주택 시세 대비 과다한 대출이 포함돼 있지 않았는데도 유별나게 가격이 싼 매물이나 미끼매물, 이중계약서를 유도하는 급매물 등은 조심해야 한다.

최흥수 강남부동산학원 대표는 “부동산 재테크에서는 맥을 찾는 것이 중요하며 다양한 시각을 키워 가치를 알아보는 데서부터 투자가 시작된다”고 조언했다. /이경태 기자79ykt@