[부동산법] 지방 미분양 사면 세금 팍! 줄어든다

올해부터 부동산 관련 법이 대폭 달라졌지만 아직 지역민들의 이해가 부족한 상태다. 일부는 세금 제도가 바뀌었는데도 불구하고 이를 제대로 알지 못해 권리조차 찾지 못하는가 하면 이미 시행이 됐는데도 이전 법을 살펴보는 경우도 허다하다. 본지는 부동산 관련 법에 대한 독자들의 이해를 돕고자 새롭게 바뀐 부동산 관련 법을 소개하고자 한다. <편집자 도움말>


▲세금 관련 법 = 종합부동산세 과세 기준 조정이 올해 부동산 세금 관련 법에서 먼저 확인해야 할 부분이다. 종합부동산세(이하 종부세) 과세기준 중 1가구 1주택 부부의 과세기준을 사실상 9억원(6억원+ 기초공제 3억원)으로 상향 조정됐다. 여기에 현행 1~3%인 종부세율을 0.5~1%로 줄이고 장기보유 기간도 8년으로 하는 등 종부세 과세 대상이 크게 줄어들 것으로 보인다.

또 양도세율 인하와 1가구 1주택자 장기보유특별공제폭이 확대됐다. 양도세율은 기존 9~36%에서 6~33%로 조정되고 과세표준구간도 조정된다. 장기보유특별공제율은 기존 연 4%에서 연 8%로 확대되고 10년 이상 보유시 최대 80%까지 공제되며 내년 1월 1일부터 시행된다. 여기에 지난 10월 7일부터 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 범위가 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정돼 고가주택 매도자의 양도세 부담이 줄어들 전망이다.

주택을 새로 매입할 때 내는 취득세와 등록세가 취득세로 통합됐다. 개편안에서는 중복 과세 문제가 있는 취득세와 등록세는 취득세로 통합하고 재산세와 도시계획세는 재산세로 통폐합하는 등 16개 지방세 세목이 9개로 간소화됐다.

지방 미분양 주택 구입시 세금 혜택도 달라졌다. 정부가 지난 6.11대책에서 발표했던 지방 미분양 해소를 위한 세제 완화는 2009년 6월 30일까지 한시적으로 시행된다. 이때 나온 세제 완화책은 3가지다. 먼저 취·등록세는 기존의 절반으로 감면해준다. 일시적 1가구 2주택자의 인정 기간은 1년에서 2년으로 늘어났다. 또 담보인정비율(LTV)의 상향 조정(분양가 10% 인하시 60%에서 70%로)도 빼놓을 수 없다. 매입 임대주택 요건도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로, 임대기간은 10년에서 5년으로 완화된 상태다.

또 상속세와 증여세 과세 구간이 넓어지고 세율은 낮아진다. 그동안 상속, 증여세는 과표 1억원 이하는 10%，1억~5억원은 20%，5억~10억원은 30%，10억~30억원은 40%，30억원 초과는 50%가 적용됐지만 개정법에 따라 과표와 세율이 조정돼 5억원까지 6%, 5억~15억원은 15%, 15억~30억원은 24%, 30억원 초과분은 33%로 낮아진다.

▲재개발, 재건축 관련 개정법 = 건설경기 침체로 재개발ㆍ재건축이 위축됐지만 해당 개발 사업이 활성화될 수 있는 발판은 마련됐다. 정부는 재건축 용적률을 국토계획법상 상한선인 300%까지 허용키로 했다.

또 재건축단지의 임대주택건립 비율(늘어나는 용적률의 최대 25%)도 보금자리주택을 건설하는 것으로 변경됐다. 정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다.

소유권이전등기 전 조합원의 지위를 양도하는 것도 가능하다. 재건축 안전진단 절차가 두 차례에서 한차례로 간소화된다. 시기도 ‘추진위 승인 이후’에서 정비구역지정 후로 앞당겨진다. 재건축 안전진단 절차 간소화의 내용을 담은 국토해양 관련 44개 법률안에 대한 국토해양위원회의 심사는 법안 공포 후 6개월 뒤인 오는 6월 말 이후부터 시행될 전망이다.

지역의 재건축 초과이익환수금이 한시적으로 면제된다. 지역에서 오는 6월 30일 전까지 관리처분인가를 신청했거나 신청한 재건축 단지는 재건축 초과이익 환수금이 면제된다.

▲주택공급= 단지형 다세대 개발이 탄력을 받는다. 소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 단지형 다세대 제도가 도입된다. 단지형 다세대는 일정규모(20~1백49가구) 이상으로 공급규모는 85㎡ 이하로 규정된다. 주택법 하위법령이 개정되면 2018년까지 모두 30만가구가 공급될 전망이다.

정부는 지난 9.19대책에서 발표한 연간 50만 가구 공급의 일환으로 광역 개발이 가능한 도심 역세권을 개발해 주택을 공급한다. 도심 역세권을 재정비촉진지구, 준주거지역으로 지정해 용적률 상향, 용도변경 등을 통해 2018년까지 16만가구가 공급된다.

▲법률 관련 및 기타= 부동산 거래 중개사고시 2억원까지 손해배상규모가 늘어난다. 국토해양부는 국토해양부는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령 및 시행규칙 개정안을 통해 손해배상책임 보장금액을 개인중개업자 현행 5천만원에서 1억원, 중개법인 1억원에서 2억원으로 상향 조정했다. 또 주택성능등급 표시 대상도 확대된다. 주택건설기준등에관한규정 개정안에 따라 주택의 에너지성능등급인 주택성능등급을 표시해야 하는 대상이 현재 500가구 이상에서 300가구 이상으로 확대되고 입주민에게 비영리로 영어 학습공간을 제공하는 영어마을은 주민공동시설로 인정된다.

이와 함께 결혼한 지 5년이 안된 신혼부부라도 정부가 공급하는 신혼주택을 청약할 수가 있다. 청약통장가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축돼 청약저축과 청약예부금에 가입한 지 6개월이 경과되고 납입횟수가 6회 이상이면 청약이 가능하다. 혼인기간이 5년 이내여도 3순위 청약을 할 수 있다. 불임부부, 무자녀 신혼부부, 혼인기간외 출산한 신혼부부도 혼인기간내 출산한 신혼부부(1,2순위)가 청약한 후 3순위로 청약할 수 있다.

소형분양주택과 공공임대주택의 소득기준이 전년도 도시근로자 평균소득의 100%(맞벌이 120%) 이하로 높아진다. 이에 따라 주택 가격에 비해 낮은 소득기준(전년도 도시근로자 평균소득의 70% 이하)으로 청약율이 저조했던 소형분양 등의 청약이 활성화될 것으로 보인다. 신혼부부 주택은 올해부터 연간 5만호가 본격 공급된다.

이밖에도 토지거래허가 구역에 있는 상가와 오피스텔도 상반기부터는 아파트처럼 최초 분양시 토지거래허가대상에서 제외된다. 올 상반기 건물의 구분 소유가 되는 상가와 오피스텔도 최초 분양시 토지거래허가대상에서 제외된다.

국토해양부 관계자는 “전반적으로 건설경기 활성화와 국민들의 주택마련 등이 정부가 추진하는 정책의 방향”이라며 “각종 개발 사업이 조기에 추진해 건설경기를 부양시키는 동시에 지역 주택 등 부동산 경기도 함께 성장해나갈 수 있는 계기가 마련되길 기대한다”고 말했다. /이경태 기자79ykt@