[재테크]연령별 부동산 투자법

부동산 투자에 나서기 전에 반드시 알아야 할 것은 자신의 투자 위치다. 물론 시장의 흐름을 비롯해 보유 자금, 투자지역의 개발전망 등 따져봐야 할 것이 많긴 하지만 그 전에 자신의 연령에 맞는 투자 방법을 먼저 설계해야 한다. 그렇기 때문에 연령별 투자법을 살펴보고 자신의 투자 포트폴리오를 만드는 게 필요하다. /편집자 주

▲20대 후반~30대 초반= 대학을 졸업하고 사회생활을 시작하는 미혼직장인이 대부분인 이 연령대는 대부분 집이 없고 자금을 가지고 있거나 동원할 수 있는 능력이 부족해 부동산 투자에 나서기는 무리다.

재테크에 성공하기 위해서는 부모님과 함께 사는 등 거주비용을 줄이는 것이 한 방법이다. 이 시기의 부동산 재테크의 핵심인 내 집 마련 전략을 수립이 우선적으로 이루어져야 하는데 2000년부터 20세 이상이면 누구나 청양통장에 가입해 신규분양 아파트 토지 값 청약이 가능하므로 일찍 가입해두는 것이 좋다. 주택공사 등에서 공급하는 국민주택을 분양받거나 임대주택에 우선 입주하기 위해서는 청약저축에 가입해야 한다.

매월 적립하는 청약저축은 무주택자의 주택구입을 돕기 위해 전용면적 60㎡ 이하의 국민주택 분양가를 정부에서 규제하고 있기 때문에 저렴한 가격에 분양받을 수 있다. 2년 이상 가입하면 연 10%의 이자 외에 연말정산 때 소득공제에 따른 절세 혜택도 볼 수 있다. 3년 만기 내 집 마련 주택부금에 가입하는 것도 한 방법이다.

신혼 초에는 서울 외곽지역에 싼 전셋집을 마련하는 것이 좋다. 그 대신 수입의 대부분을 금융상품에 투자하는 것이 유리하다. 내 집 마련을 위해 얼마간의 현금을 확보하는 것이 필수 요건이기 때문이다. 전셋집은 입주 중인 대단위 아파트를 눈여겨보는 것이 좋다. 물량이 풍부한 데다 가격도 기존아파트보다 저렴하기 때문이다.

청약통장에 가입하는 이유는 그것이 ‘주(住)테크’의 효자상품이기 때문이다. 웃돈이 형성될 만한 아파트를 당첨 받으면 일정 기한 이후 분양권을 되팔 수 있어서 시세차익을 얻을 수 있다. 게다가 예금금리가 일반 정기예금보다 0.5% 가량 높고, 청약저축의 경우 연말정산 때 소득공제 혜택도 받을 수 있어 반드시 가입해두는 것이 좋다.

▲30대 중반~40대 초반= 30대는 목돈을 불리는 시기에 해당한다. 직장에서의 위치나 수입이 어느 정도 올라가 있고 자녀도 어려서 재산을 불리기에 좋은 시기이다. 내 집 마련을 하지 못했다면 이때에는 무엇보다 금융상품을 이용해 목돈을 먼저 불린 후 주택부터 마련하는 것이 좋다. 40대에는 자녀들이 상급학교에 진학해 학업에 더 많은 자금이 들기 때문에 30대에 내 집 마련의 기회를 놓치면 훨씬 많은 부담이 생기게 된다.

근로자우대저축 비과세 금융상품에 가입해 절세효과를 보면서 총소득의 50% 정도를 저축하는 것이 유리하다. 주거래 은행을 만들어 집중적으로 이용하면 긴급자금이 필요할 때 보다 쉽게 대출할 수 있고, 고객 기여도에 따라 각종 혜택도 받을 수 있다. 이렇게 알차게 모으다보면 30대 후반기에 내 집을 장만할 기회가 왔을 때, 그동안 모은 목돈을 충분히 활용할 수 있다. 초기 재개발지역 내 소형 주택지분을 매입했다가 일정 기간이 지난 다음 분양 받으면 최소 2~3년 안에 내 집을 장만할 수 있다.

일반 아파트 매매시세보다 20% 이상 싸고, 조합원 자격으로 분양을 받으므로 로열층을 우선적으로 배정받을 수 있다는 장점이 있는데, 특히 직장과 가까운 도심 재개발 지분은 반드시 눈여겨볼 만한 재테크 상품이다. 아파트 분양권도 시세차익은 물론 내 집 마련의 기회를 준다. 떠도는 소문만 믿고 매입하기보다는 안정성 위주로 투자하고, 단기차익보다는 실수요 입장에서 접근하면 투자위험을 줄일 수 있다. 또한 내 집 마련시 목돈이 필요한 도심 아파트를 고집하면 ‘장기전’에 실패할 수 있다.

현재 자금은 그리 넉넉하지 않지만 미래를 보고 투자할 때는 되도록이면 주거비용을 줄이는 방법을 찾는 것이 좋다. 이 경우는 아파트보다는 빌라나 소형 단독주택을 먼저 고려해볼 만하다. 다만, 저가로 매입해야 환금성 면에서 유리하므로 경매ㆍ공매, 또는 은행의 유입 물건 등 취득원가를 낮춰서 매입한 다음 시가보다 싸게 내놓으면 쉽게 팔 수 있다.

내 집이 있다면 좀 더 다양한 전략을 세울 수 있다. 내 집 마련 후 어느 정도 목돈이 장만된 시점에는 법원경매로 시세보다 싸게 나오는 상가주택이나 오피스텔을 매입한 후 임대사업을 하면 안정적인 월세수입을 보장받을 수 있다. 1억원 이상의 여유 돈이 있다면 재개발ㆍ재건축사업지의 지분이나 기존의 아파트를 팔고 주거여건이 좋은 곳으로 옮기려는 교체수요가 많지만, 청양자격 제한 등으로 신규분양을 받기가 힘들기 때문이다.

샐러리맨의 경우 소액의 투자금을 들여 한 달 30~40만원 가량의 월세수입을 받는다면 상대적으로 안정성이 높다고 할 수 있다. 그린벨트 해제와 더불어 땅값 상승이 기대되는 대도시 주변, 신규도로 개설예정지역 등 인근에 다소 번화한 마을이 위치한 곳을 눈여겨보는 것이 좋으며 주 5일제 근무 도입으로 수도권의 농가주택이나 전원주택을 구입하는 것도 고려할 만하다.

▲50대 중반~60대 이후= 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비해야 하는 시기로, 최근 50대는 그동안 모은 재산을 지키기 위한 투자방법에서 재산을 늘리는 투자방법으로 전환하는 경향을 보인다.

이 시기에는 투자의 규모가 크고 한 번 실패하면 회복하기가 힘든 만큼 다양한 형태에 분산투자하는 것이 바람직한데 자칫 고수익을 위해 무리해서 규모가 큰 부동산에 돈을 모두 투자할 경우 상속문제와 각종 세금문제 등에 걸리고 환금성도 떨어진다. 30~40대에는 적극적인 투자전략으로 목돈 불리기에 나서야 하지만 본격적인 노후생활을 준비해야 하는 50대로 들어서면 무엇보다도 안정성이 우선되어야 하므로 임대수입이 보장되는 다양한 소형 물건에 투자하는 것이 좋다.

여유 자금이 다소 부족하다면 상대적으로 자금투입이 적은 펜션 임대사업이 좋다. 펜션은 부부가 함께 전원생활을 하면서 안정된 현금을 벌어들이기 용이하다. 다만 일정규모 이상의 펜션은 숙박업으로 분류되기 때문에 주의를 요한다. 또 경매를 통한 소형 물건 낙찰, 즉 지하 매물이 유망하다. 비록 지하 물건이지만 취득가가 매우 싼데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다.

반 지하 빌라, 지하상가, 대형 빌딩 내의 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데, 지하라고 우습게보면 안 된다. 지하이기 때문에 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자 원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 30~40% 이상을 올릴 수 있으며 아무리 목 좋은 곳이라도 지하라는 이유로 5천만 원 미만에 매입할 수 있고 경쟁률도 아주 미미하다. 20평형 이하 소규모 다세대 주택을 매입한 후 월세를 놓는 것도 한 방법이다.

투자금액은 1억원 안팎이 적당하며, 상가에 투자할 때에는 기존 상권이 형성된 곳의 점포가 괜찮다. 자금 여유가 많은 투자자들은 재개발 아파트단지 내 상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 외국인 임대주택사업, 다가구주택, 상가주택은 투자규모가 크지만 입지에 따라 임대수익이 높다.

전철 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높다. 소형 아파트, 도심 오피스텔이나 원룸주택도 임대수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉽고, 월세 비중이 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 구입가격만 비싸고 입주자들이 자금 부담을 느껴 세가 나가지 않는 경우가 많기 때문에 유의해야 한다. 특히 오피스텔은 고정 수입은 있지만 시세차익 가능성이 낮다는 단점이 있다.

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 사람이라면 자녀들이 찾기 쉬운 농가를 싸게 구입하면 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 5천만원 안팎의 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억원 미만에 매입할 수 있다. 이러한 물건을 매입할 때는 환금성이 높은 수도권 지역이나 관광지 주변의 부동산을 구입하는 것이 현명하다.

60대 이후에는 자녀들과 함께 살지 않는 경우, 도심 근교의 아파트로 옮기고 남은 돈으로 소형 아파트를 구입해 월 임대수익을 거두면서 실버생활을 누리는 편이 낫다. 단, 자식들이 찾아올 때를 대비해 집을 너무 줄이지 않도록 해야 한다. 실물투자는 부담이 큰 만큼 부동산 펀드나 고수익 펀드 등 간접투자를 하는 것이 좋다.

재테크닷컴 관계자는 “연령별로 보유 자산을 비롯해 각종 생활여건이 다르기 때문에 나이에 맞는 투자방법을 계획하는 것이 무엇보다도 중요하다”고 밝혔다. /이경태 기자79ykt@