부동산 부가세 돌려 받을 수 있다

지난해 김진수(46ㆍ자영업)씨는 대전 동구 A아파트 단지내상가를 분양받았는데 부가가치세를 포함해 어느정도 규모의 자금을 분양회사에 납부했을까? 토지가격을 비롯해 건물가격, 건물에 대한 부가가치세를 모두 합한 가격을 내야만 했을 것이다. 또 김씨가 부동산임대업 등 다른 사업을 하기 위해 상가를 분양받았다면 부가가치세는 환급받을 수 있었을 것이다.
　
　부동산 매수자들이 부동산 거래를 하면서 궁금한 부분이 바로 부가가치세다. 부동산과 부가가치세와의 관계를 먼저 파악하는 것이 현명한 부동산 거래의 기초다. 수익형 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는 게 일반적인 사실이다. 수익형 부동산을 분양받는다면 분양대금의 5~8%에 해당하는 금액이 부가가치세로 부과된다. 상가를 분양받으면 일반적으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙게 된다. 이럴 경우 임대사업자 등록을 하는 경우만 환급을 받을 수 있다.

　토지의 공급에서는 부가가치 구성 요소로 볼 때 부가가치세가 면제된다. 그러나 건물의 공급에 대해 건물가액의 10%가 별도로 부가가치세 과세가 된다. 부가가치세를 환급받기 위해 주의해야 하는 부분이 있다. 먼저, 사업장 관할 세무서에 계약일로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 혹시 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않으면 세법상 부가가치세를 환급받을 수 없게 된다. 일반사업자로 등록을 해야만 이에 해당된다.

　상가를 분양받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가를 다른 이에게 양도할 때도 주의해야 할 필요가 있다. 매매금액을 매수인과 약정할 경우 계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 반드시 표기해야만 한다.

세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이 외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고,납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.

　주택에서도 부가가치세를 생각하지 않으면 안된다. 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다. 단, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 이와 함께 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원천적으로 부가가치세를 납부할 의무는 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다.

　부가가치세 면세에 해당하는 부동산은 다음과 같다. 토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다. 국민주택의 공급을 비롯해 국민주택의 건설용역,주택과 그 부수토지의 임대는 면세 대상에 포함되는 것이다.

　부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다.

　부가가치세 과세표준은 수입임대료, 관리비, 간주임대료로 구성된다. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금, 임대보증금을 받는 경우에는 전세금, 임대보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 간주하여 과세된다.

부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급한 경우 토지는 면세, 건물 및 구축물은 과세된다.