분양보증 가입여부 먼저 확인해야

<분양건설사 부도 시 대처법>

최근 급격한 경기 침체로 아파트를 분양받고 기다리는 수분양자들은 마음이 편치 않다. 건설사 워크아웃, 퇴출 등 온통 어두운 이야기가 뉴스를 장식하면서 내가 받은 아파트 건설사가 혹시 부도 나지 않을까 걱정이 앞서기 때문이다. 개인들의 전 재산인 아파트가 부도가 나면 안 되겠지만 만일 부도가 나더라도 차분하게 대처해야 한다. 부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)의 도움을 받아 분양받은 아파트 건설사 부도가 날 때에 어떻게 대처해야 하는지에 대해 살펴보자. <편집자 주>


▲ 분양받은 아파트 건설사가 부도날 경우 = 건설사 부도가 날 때 대한주택보증회사는 보증회사가 되고 시행사는 주채무자가 되며 아파트 수분양자는 보증채권자가 된다.

보증사고는 보증회사가 보증채권자에게 입주금의 납부중지, 입주금 납부계좌의 변경통보를 한때 부터 시작된다.

보증사고는 시행사가 부도, 파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정한 때 실행공정률이 예정공정률보다 25% 미달할 때 등 대상이 될 수 있다.

보증회사는 보증사고일로부터 3월 이내에 보증채무 이행방법을 결정한다. 이 사실을 수분양자들에게 서면으로 통지해야 하고 분양이행으로 할 때는 공고로 갈음할 수 있다.

환급이행이 결정되면 통지서 발송일로부터 1월 이내 수분양자들은 동의서를 작성해 보증회사로 보내야 한다.

보증회사는 다시 동의가 확정된 날로부터 1월 이내 돈을 환급해 주는데 2/3 숫자에서 한 사람만 모자라도 분양이행으로 돌아갈 수 없어 뭉치는 힘이 중요하다.

분양이행할 때는 보증회사가 지정한 계좌로 잔여 입주금을 납부하며 납부가 늦으면 연체료를 물을 수도 있다.

▲ 대한주택보증 가입 여부는 = 일단 20가구 이상을 분양하는 아파트 사업장은 의무적으로 대한주택보증에 가입해 주택분양보증서를 발급받아야 한다.

건설사 부도가 날 때는 그동안 납부한 계약금, 중도금 등 분양대금을 돌려받거나 대한주택보증이 다른 시공사를 지정해 공사를 마무리하도록 한다.

또 공사가 계획보다 25% 이상 늦어진 사업장은 건설사가 부도가 난 경우가 같이 보호를 받을 수 있다. 하지만 20가구 미만의 아파트나 후분양 아파트는 보증을 받지 못할 수도 있다.

▲ 건설사가 부도날 경우 계약자들은 어떻게 해야 하나 = 기존계약자들은 우선 중도금 납부를 중단해야 한다.

자칫 부도 후 납부한 중도금은 돌려받기 어렵게 될 수 있기 때문이다. 여기에 대한주택보증에서 새로운 납부계좌를 지정하기 전까지는 중도금을 납부하지 않아도 연체이자는 발생하지 않는다.

다음으로, 아파트계약자의 2/3 이상이 분양대금 환급을 원해 환급이행청구서류를 대한주택보증에 제출하면 대한주택보증은 1개월 내 분양대금을 계약자들에게 지불한다.

단 계약자 대부분이 아파트공사가 마무리되기를 원해 공사가 계속 진행되면 개인적으로 환급을 원하더라도 돈을 돌려받을 수 없다. 이에 따라서 아파트계약자들은 대표회의를 구성해 의견을 합치시키는 것이 중요하다.

▲ 건설사에서 정해진 납부일 이전에 선납한 중도금도 돌려받을 수 있나 = 중도금을 선납한 경우에는 원칙적으로 보증혜택을 받을 수 없기 때문에 주의해야 한다.

부도 시점까지 분양계약서상에 납부하기로 돼있는 돈만 보호되기 때문이다. 중도금 선납에 따라 할인혜택이 있더라도 건설사 재정상태를 먼저 파악해야 한다.

또 건설사가 중도금 무이자 조건으로 아파트를 분양했다면 부도가 날 때는 무이자 혜택 부분에 대해서는 보호를 받을 수 없다. 즉 계약자가 금융기관에 중도금 이자를 추가적으로 내야 한다.

▲ 분양권 전매를 통해 보유한 경우는 어떻게 되나 = 적법한 절차를 통해 구입한 경우엔 보증대상이 된다.

즉 분양계약서에 검인을 받고 건설사 입주자 명단에 등재된 경우에 해당한다. 분양권 구입자는 검인계약서를 잘 간수하고 건설사에 문의해 입주자명단에 본인이 등재돼 있는지 확인해야 한다.

철거민들에게 주어진 입주권을 구입한 경우 불법거래이므로 분양보증대상이 될 수 없다. /조성수 기자 joseongsu@