'복비' 내더라도 안전계약이 우선

전셋집 구하는 요령

집 구하기는 매매든 전세든 모든 이들에게 어려운 과제다. 특히 경제적으로 여유롭지 않은 사회 초년생과 신혼부부 등은 한ㆍ두번은 전셋집에 대해 알아 본 경험을 갖고 있다. 하지만 전셋집 구하기도 만만치는 않다. 집을 구하려면 가격, 위치, 주변시설 등 고려해야 할 사항도 한두가지가 아니다. 전셋집 구할 때 꼭 알아둬야 할 사항을 살펴보자. <편집자주>


▲ 전세 거래 시 직거래보다 중개업소를 이용하자 = 전세계약은 주로 중개업소를 통해 이뤄지지만 최근은 인터넷을 통해 직거래하는 경우도 흔하다.

하지만 직거래는 사회경험이 부족한 사회초년생, 신혼부부들에게 위험요소가 많다. 집주인을 가장해 계약하는 때도 있고 막상 계약하고 집에 대한 하자부분에 대해서도 시비에 휘말리기가 쉽다.

자칫 정확한 시세를 모르고 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하는 때도 있다.
부동산 수수료를 지급하더라도 될 수 있으면 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해 전세계약을 해야 한다.

▲ 등기부 등본을 반드시 확인하자 = 우선 전세계약을 하기 전셋집의 등기부 등본을 확인해야 한다. 등기부등본은 해당 구청이나 공인중개업소에 문의하거나 요즘은 인터넷으로 쉽게 발급받을 수 있다.

등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약 시 계약자 명의가 같은지 살펴야 한다.
만약 근저당권 등이 등기부등본상에 설정돼 있으면 앞으로 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있어 신중하게 검토해야 한다.

근저당권은 주택값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세 보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다.

등기부등본 확인은 계약 체결 전, 잔금 치르기 전, 전입신고 하기 전 등 최소 3번 이상 열람해야 한다.

대출총액이 아파트는 시세의 70%, 단독주택은 시세의 50%를 넘어서면 계약을 하지 않는 게 좋다. 대출을 많이 받은 집은 경매에 넘어가면 전세보증금을 날릴 수도 있기 때문이다. 또 가등기가 설정된 집은 피한다.

가등기는 장래 발생하거나 확정될 청구권을 보전하고자 임시로 해두는 예비등기다. 만일 집주인이 채무를 갚지 못하면 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같아진다. 따라서 전입신고와 확정일자를 받아도 임차권을 주장할 수 없어 소용이 없게 될 수도 있다.

▲ 전세입자가 많은 주택은 되도록 피하자 = 다가구주택에서는 세입자가 많은 경우 주택의 감정가와 세입자 전체의 보증금을 살펴야 한다.

세입자 전체의 보증금이 더 많거나 비슷하면 만약 경매가 진행될 때 전세금 일부나 모두를 회수할 수 없게 될 수도 있다.

다가구 주택은 세대수가 너무 많으면 곤란하므로 현재 몇 세대가 사는지 먼저 확인해야 한다.
등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매 시 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다.

이런 경우는 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 한다. 특히 이런 경우는 집값이 하락했을 경우까지 꼭 따져봐야 한다.

▲ 확정일자와 전세권 설정으로 보증금을 지키자 = 모든 것이 충족돼 전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아두자.

전세 보증금을 안전하게 지키는 방법은 전입과 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이다.
세입자는 해당 주택을 점유하고 주민등록을 마친 후 그 다음 날 부터 제 3자에 대해 대항력을 갖추게 되기 때문이다.

전세보증금을 안전하게 지키는 방법 중 또 하나는 전세권 설정 등기를 하는 것이다.
전세권 설정등기를 하면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 전세금 반환청구소송을 거치지 않고도 세입자가 해당 주택에 대해 경매를 신청할 수 있다. 또 해당 주택이 경매 처분되면 배당절차에서 후순위권리자보다 우선해 배당을 받을 수 있다. 전입신고와 확정신고는 되도록 잔금이 완료되는 날 해당 동사무소에서 하는 게 좋다.

▲ 기타 사항 = 우선으로 교통환경과 입지조건을 봐야만 한다.
요즘은 맞벌이 부부가 많아 출퇴근을 가장 먼저 생각하므로 직장까지의 소요시간과 대중교통 등도 살펴야 한다. 반면 집이 고속도로, 도로에 너무 가까이 위치해 있으면 자동차 소음에 시달릴 수가 있다.

주택 하자도 꼼꼼히 점검해야 한다.
미리 확인하지 않으면 세입자가 변경한 집 구조나 하다못해 깨진 유리창이 있는 경우 변상해야 할 수 있으므로 계약 전, 집주인과 함께 주택의 구조나 하자 여부를 꼼꼼히 체크해야 한다.

그 외도 준공허가가 나지 않은 건물은 새집이라도 허가지연에 따라 입주를 못하는 경우도 발생할 수 있으니 이점도 고려해야 한다./조성수 기자 joseongsu@