부동산 투자 '돌다리도 두드려라'

평소 부동산 투자에 관심이 많았던 김상순(43ㆍ대전 서구 둔산동)씨는 최근 매물로 나온 충남 논산 벌골 한삼천 임야를 매입하기 위해 지인의 소개로 한 부동산공인중개사를 만났다. 그는 관리지역이면서 2차선 도로에 접해 있고 건너편에는 고속도로가 있어 광고효과가 뛰어나다는 공인중개사의 설명을 듣고 계약할 예정이었다.

그러나 ‘돌 다리도 두들겨 본 뒤에 건너라’는 말이 생각난 김씨는 스스로 임야에 대한 가치를 알고 계약을 해야겠다는 생각에 관련 서류를 모으며 직접 확인에 나섰다. 김씨는 “사실 남들이 좋다고 해서 부동산을 사는 것은 어리석은 생각같다”며 “매입하려는 부동산의 가치를 직접 알지 못한다면 오히려 손해를 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

정부의 부동산 규제 완화 움직임으로 침체된 부동산 경기가 서서히 호전될 기미를 보이고 있다. 그런 만큼 부동산 투자에 대한 가치 판단이 앞서야 한다는 게 부동산업계 전문가들의 조언이다. 목돈을 들여야 하는 부동산에 대해서 정확히 파악해야 후회를 하지 않기 때문에 관련 서류에 대한 공부를 미리 해둘 필요가 있다.

먼저 토지이용계획확인서를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 토지이용계획확인서는 해당 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시돼 있기 때문에 해당 토지에 대한 허용ㆍ제한사항 등을 파악할 수 있는 중요한 자료다. 도시계획법에 따라 주거지역에는 건폐율 60%, 용적율 200~300%로 주거용도의 건물을 세울 수 있다. 상업지역에는 건폐율 80%, 용적률 800~1300%까지가 상업시설 건립 조건이다. 또 도시계획구역내 토지이용은 지역을 비롯해 지구, 구역으로 구분되며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시돼 있어야 한다.

토지대장은 토지면적을 포함해 지목, 소유자, 토지 분할 합병의 역사, 토지등급 등의 사실이 나타난 서류다. 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항까지도 확인할 수가 있는 것이다.

여기에 지적도는 토지 모양과 도로저축 여부, 향후 도시계획에서 토지의 도로 편입 여부 등을 알아 볼 수 있는 서류다. 특히 도로 편입 여부에서는 대부분의 토지가 건축허가 과정에서 기부체납되기 때문에 토지가격이 주변 시세보다 저렴해도 편입면적을 제외한 면적으로 가격이 산정될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

건축물대장은 건물의 규모(면적, 층수)를 비롯해 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류다. 외부로 보이는 부분에서 문제점을 찾지 못하더라도 준공된 지 20년이 넘을 경우에는 안전진단을 통해 건물의 내구성을 확인하고 계약에 나서야 한다.

토지 및 건물 등기부등본 역시 토지 매입전 확인해야 할 서류다. 이 서류를 통해 토지매입희망자는 토지의 면적을 포함해 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있다. 특히 경매로 부동산을 구입할 때에는 순위번호란을 확인해 등기부등본의 권리분석을 정확하게 하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다.

마지막으로 개별공시지가확인서 역시 빠뜨려서는 안될 서류항목이다. 이 확인서에는 정부가 매년 1월 1일 조사해 발표하는 지가 기준이 나타나있다. 이는 부동산 세금을 부과하는 기준이 되며 개별적인 편차가 있긴 하지만 공시지가는 시세의 70%에서 정해지기 때문에 부동산의 매입가격에 대한 참고기준이 되는 것이다.

한국공인중개사협회 관계자는 “부동산을 매매할 때에는 개인적으로도 기초지식을 숙지해야 하는 것은 당연한 일”이라며 “사실 부동산 관련 서류를 이해하는 것은 복잡하기도 한 일이지만 조금만 신경을 쓴다면 자신의 자산손실을 피하고 제대로 된 재테크를 할 수 있을 것”이라고 당부했다./이경태 기자79ykt@