부동산 불황에도 경매시장은 '활기'

‘이제는 경매 시장으로 자금이 움직인다(?)’
글로벌 경기 침체 속에서 국내 금융시장 역시 불황을 면치 못하는 가운데 시세 차익을 노리는 투자자들이 경매시장을 눈여겨보고 있다.

부동산 경기 역시 불황이긴 마찬가지이지만 향후 상승 가능성에 대한 기대가 경매시장에 대한 관심을 높여주고 있는 모습이다. 또 부동산을 ‘헐값’에 매입할 수 있다는 희망까지 겹치면서 경매 입찰장을 찾는 투자자들이 늘어나고 있다. 하지만 경매시장 역시 다양한 상황 속에 위험요소를 안고 있어 투자자들은 신중을 기해 투자를 해야 한다.

▲ 부동산 경기침체 속에 국내 금융시장까지 불황을 면치 못하고 있는 가운데 2일 대전법원 경매 입찰장은 시세차익을 노린 투자자들로 문전성시를 이루고 있다./손인중 기자

▲시세 차익 노릴 수 있는 절호의 기회= 부동산 시장의 열기가 식은 만큼 경매시장에서는 여러번 유찰된 물건이 쌓여간다. 이러한 상황이 투자자들에게는 시세 차익을 노릴 수 있는 절호의 기회로 다가오고 있다.

부동산시장 가격이 상승하게 되면 경매가 뒤를 이어가는 것이 순서지만 지금은 상황이 반대로 흐르고 있다. 정부가 재건축 규제를 완화하는 등 부동산 규제가 풀리고 있는 분위기 속에서 경매시장이 활기를 띄고 있는 것이다.

특히 2~3회 유찰된 물건의 경우 부동산 시장의 급매물보다 가격이 낮아져 투자자들의 매수 결정을 유도하고 있는 것이다.

이같은 수요에 발맞춰 경매 현장교육을 받는 교육생들도 늘어나고 있다. 10~20명씩 팀으로 모여 경매현장을 찾아 실제 매매상황을 파악하는 데 여념이 없다.

대전지역 A부동산경매업체에서 경매교육을 받고 있는 교육생은 “부동산 시장이 차츰 회복되고 있다는 얘기에 경매학원을 찾았다”며 “아무래도 경매시장의 대박을 노리기 위한 사람들이 몰리는 만큼 철저한 대비로 경매의 신화를 이룩해 보겠다”고 자신했다.

▲토지 경매 시 주의사항= 경매시장을 두드리는 초보 투자자들의 성공을 장담하기는 쉽지 않다. 특히 토지 경매에서는 꼼꼼히 파악해두지 않으면 낭패를 보기 십상이다. 토지거래허가 구역에서 허가를 받지 않고 계약을 체결하더라도 무효가 되는 등 초보 투자자들은 경매 물건에 관심을 갖기 전 주의사항을 먼저 알아둬야 한다.

먼저 토지공부서류를 직접 확인해야 한다. 부동산 가운데 개별적인 규제가 가장 많은 땅은 매입자 마음대로 개발을 할 수 있는 것이 아니다. 투자자들은 반드시 지적도를 비롯해 토지이용계획확인원 등의 공적인 서류를 통해 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져봐야 한다.

땅값은 새로 생길 수 있는 도로에 따라 상승한다. 토지가격은 접근성과 유동성이 좋을 수록 상승한다. 이에 따라 신설되는 도로 인근의 토지인지를 먼저 확인하고 경매에 나서야 한다.

그린벨트 해제대상지에 먼저 나서서 투자해야 한다. 지속적으로 개발제한구역에 대한 규제가 완화되고 있기 때문에 개발제한구역에 대한 관심도 늦추지 말아야 한다. 이러한 가운데 20가구 이상의 취락지역과 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 생각해둬야 할 것이다.

토지 역시 여유자금으로 투자하는 것이 상책이다. 단기 거래로 투자에 성공을 한 것은 단지 운이 좋아서이다. 토지에 대한 투자는 단기여유자금으로는 투자할 수 없는 상품이다. 게다가 임야와 같은 경우에는 금융권에서 잔금 융자를 해주지 않기 때문에 자금 계획을 충분히 세워 투자에 나서야 한다.

투기가 아닌 투자라는 생각으로 경매 시장에 나서야 한다. 대규모 토지를 찾아나서기보다는 자신이 동원할 수 있는 자금에 토지를 맞춰야 한다. 특히 기획부동산 등의 전화부대에 현혹돼 투자를 했다가 낭패를 보는 경우도 많기 때문에 신중한 판단이 요구된다.

공부와 현황이 일치하고 있는지를 정확히 확인해야 한다. 임야와 같은 경우에는 지번을 비롯해 현황, 형상, 면적 등이 일치하지 않는 상황도 있어 향후 분쟁 발생의 가능성을 안고 있다.

이와 함께 도시계획을 충분히 파악하고 있어야 경매에서도 성공할 수 있다. 도시계획은 해당 도시에 대한 개발 방향의 밑그림이다. 이같은 정보는 해당 도시의 미래모습을 그려볼 수 있다. 투자를 하기 이전에 반드시 해당 관청을 찾아 도시계획에 대한 정보를 충분이 얻어내야 할 것이다.

공동투자 역시 투자의 방법이기 때문에 염두에 둬야 한다. 소액투자로서는 커다란 차익을 얻을 수가 없는 게 경매 투자자들의 중론이다. 이렇다보니 소액투자자들이 다수 모여 공동투자나 공동등기를 하는 경우를 종종 볼 수가 있다. 공유지분을 통해 향후 이익을 공동으로 나눠 배분하는 것 역시 경매투자에서 살아날 수 있는 길이다. /이경태 기자79ykt@