지분쪼개기 없애고... 재당첨은 살리고

[내집마련의 기본]달라지는 부동산제도

지난해 하반기 동안 부동산 정책이 잇따라 발표됐지만 침체된 부동산 시장을 살리기에는 역부족이었다. 정부는 부동산경기 부양을 위해 세제부터 재건축까지 부동산 시장 전반에 걸쳐 각종 대책을 내놨지만 효과를 거두지 못한 것이다.

미분양 대란에다가 미국발 금융위기까지 겹치면서 국내 실물경기 침체로 이어져 거래공백 상태는 장기화 국면으로 접어들고 있다. 하지만 이럴 때 일수록 내집 마련의 계획을 꼼꼼하게 수립하고 변화하는 부동산 제도를 숙지하고 있어야 한다.

당장 새해에 집을 살 계획이 없더라도 달라진 부동산 제도를 파악하고 있어야 효과적인 부동산 장기 포트폴리오를 짤 수 있기 때문이다.

특히 새해에는 한시적 부동산 세제 완화 등 굵직한 변화도 앞두고 있기 때문에 내집 마련을 앞두고 있는 경우라면 반드시 알고 있어야 한다. 올해 달라지는 부동산 제도는 어떤 것들이 있는지 살펴본다.〈편집자 주〉


▲신혼부부 주택 청약자격 완화 = 지난 7월부터 실시된 신혼부부 특별공급제도가 1월 초부터 특별공급대상 신청 자격이 완화된다.

청약통장가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축되고 불임부부, 무자녀신혼부부 등도 혼인기간이 5년을 넘지 않았으면 3순위로 청약할 수 있다.

또 소득기준도 소형분양주택과 공공임대주택에 한해 소득기준을 전년도 도시근로자 평균소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하로 상향 조정된다.

▲임대주택의무비율 폐지 및 재건축 용적률 상향 = 임대주택 의무비율 완화 및 용적률 상향은 ‘도시및주거환경정비법’ 개정안이 통과되면 하위법령을 마련해 시행될 예정이다. 임대주택 의무비율은 재건축 사업에 따라 증가하는 용적률의 25%만큼의 임대주택을 짓는 정책으로 올해부터는 보금자리 주택 공급으로 바뀐다.

정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다. 용적률 상향조정은 도시정비계획상의 허용 용적률 상한인 300%까지 허용하기로 했다. 현행법상 일반주거지 용적률은 1종 200%, 2종 250%. 3종 300%가 상한이나 서울시 조례를 통해 50%씩 낮춰 적용하고 있다.

▲재당첨금지 한시적 배제 = 상한제 적용 주택에 당첨돼 재당첨금지기간(3~10년)이 지나지 않은 경우라도 오는 3월부터 2011년 3월까지는 민영주택 청약 기회를 주기로 했다. 또 재당첨 금지기간도 1~5년으로 단축하는 방안도 추진된다.

재당첨 금지조항은 지난 2007년 9월 분양가 상한제가 실시되면서부터 전국의 아파트에 적용됐다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로 현재는 3~10년간 재당첨이 금지되고 있다. 대전의 경우 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 초과는 3년이 적용된다.

▲보금자리주택 본격 공급 = 올해부터 보금자리주택이 본격 공급된다.
3월까지 하위법령 정비를 완료하고 6월까지 시범지구를 지정, 하반기에 사전예약제(청약자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 앞서 확인해 예비당첨자를 선정하는 제도) 방식으로 첫 분양될 예정이다.

특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근지역 신규분양아파트보다 15% 싸게 공급될 전망이다.

또 소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 단지형 다세대 제도가 도입되며 광역 개발이 가능한 도심 역세권을 개발해 주택을 공급할 계획이다.

▲부동산중개 손배, 개인 1억, 법인 2억 원까지 보상 = 부동산 중개사고 배상액이 올해부터 개인 1억 원, 법인 2억 원까지 확대된다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 개정안을 통해 확정됐으며 이는 부동산가격의 상승에도 불구하고 중개업자의 손해배상책임보장한도가 낮다는 지적에 따라 한도금액을 지금의 2배로 높인 것이다.

▲재개발구역 지정 전 지분쪼개기 차단 = 3월부터 재개발이나 뉴타운구역에서 ‘지분 쪼개기’가 원천 차단된다.

시장 또는 도지사가 재개발 또는 정비구역 지정 전에 조합원 인정 기준일을 정하면 이날까지 토지를 소유한 사람들에게만 조합원 자격이 인정된다.

즉 조합원 자격 인정 기준일이 지난 뒤 분할된 토지나 지어진 다세대주택 소유자들은 대표 1명만 조합원 자격이 인정돼 아파트 입주권이 부여되고 나머지는 현금으로 청산된다. 현재 서울시 등이 시행하고 있는 지분 쪼개기 제한 조치가 재개발 구역 지정 이후 적용되는 것에 비하면 새 규제는 구역 지정 전에 적용돼 규제가 대폭 강화되는 것이다.

▲상가ㆍ오피스텔 분양시 토지거래허가제 적용 배제 = 상가ㆍ오피스텔의 경우도 올 상반기부터 최초 분양시 토지거래허가대상에서 제외된다. 종전에는 토지거래허가구역 내에서 상가 또는 오피스텔을 분양받은 경우, 토지거래허가대상 면적 이하라도 허가대상이 되어 4년간 매매 및 임대가 불가했다. /이영록 기자 idolnamba2002@