[부동산]경매를 규율하는 법

민사집행이란 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 자력으로 채무이행을 실현할 수 없기 때문에 법치국가를 이념으로 하는 헌법 질서하에서 국민의 재산권을 국가권력 작용에 의존하여 보장해주도록 하는 것이다. 지난 2002년 7월 1일 민사집행을 규율하고자 제정한 민사집행법으로 부동산경매절차를 규율하고 있다. 부동산경매의 종류에는 ‘강제경매, 임의경매’가 있다. 같은 절차도를 가지고 경매를 진행하게 되는데 이에 경매절차도를 살펴보자.


1. 경매신청 및 경매개시결정
채권자의 신청에 의해 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정 기입등기를 촉탁하고 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달한다.

2. 배당요구의 종기결정 및 공고
첫 매각기일 이전으로 법원에서 정하는데 배당요구하지 않아도 배당에 참가할 수 있는 채권자가 있고, 반드시 배당요구를 해야만 배당에 참가할 수 있는 채권자가 있다.

3. 매각준비
집행관의 현황조사, 감정평가사의 감정평가, 매각물건명세서 작성, 최초매각기일 지정, 이해관계인에게 통지, 공과주무소에 최고, 입찰서류준비 등

4. 매각 및 매각결정기일의 지정 공고 통지
매각기일 14일전 신문공고 및 인터넷 검색창에 공고

5. 매각의 실시
매각방법에는 ‘기일입찰’이 있고, ‘기간입찰’이 있다. ‘기일입찰’로 진행시 최고가격을 기재한 사람을 ‘최고가매수신고인’으로 정하게 되며, 매각기일에 입찰참여자가 없으면 ‘유찰’로 처리한 후 신경매기일을 정하여 진행하게 된다.

6. 매각허부결정절차
낙찰 후 7일 동안 서류를 심사하여 매각에 대한 허가, 불허가를 결정하게 된다.

7. 대금납부기한 및 소유권이전등기 촉탁
매각허가결정이 나고 30일 이내로 대금납부 할 수 있는 기한이 정해진다. 기한 내에 납부 즉시 소유권은 낙찰자에게 이전되며 경매계에 소유권이전등기를 촉탁하면 된다. 미납시에는 재매각기일이 다시 정해지게 된다.

8. 배당절차
대금납부 후 14일 이내에 배당기일이 정해지며 배당기일에 배당표가 확정된다.

9. 인도명령
대금납부 후 인도명령 신청 할 수 있다. 인도명령 상대방은 채무자, 채무자의 일반승계인, 소유자, 매수인에게 대항력 없는 부동산점유자 등이다.