부동산 혹한기 산타는 올까

얼어붙은 부동산시장이 풀릴 기미를 보이지 않고 있다. 시장침체가 장기화되면서 매수세는 실종상태를 면치 못하고 있다.

하지만 ‘2주택자 양도세 중과 2년간 한시 면제’ 등 규제 빗장이 대부분 열리고 있는 만큼 부동산에 대한 관심의 끈을 놓지 말아야 한다고 전문가들은 조언한다. 또 현재 같은 불황기에도 ‘보석’을 건질 수 있다고 입을 모은다. 불황기 부동산 투자 공식은 무엇일까.

▲할인분양·급급매·경매 관심 = 고점에 비해 큰 폭으로 하락했거나 주변 시세보다 싸게 나온 급매물이라면 마냥 매입을 미룰 필요는 없다는 것이 전문가들의 분석이다.

실수요자라면 규제 완화, 세금 감면, 시세 하락 등 유리한 조건을 최대한 활용해 집을 사는 것이 중장기적으로는 유리할 수 있다는 것이다.

중개업소를 둘러보면 급매물보다 싸게 나온 급급매물을 심심찮게 만날 수 있다.
급매물을 잡으려면 부지런히 다리품을 팔아야 한다. 법원 경매를 활용하는 것도 유리하다.

▲미분양아파트 재발견 = 미분양 아파트 가운데 입지가 양호하고 2~3년 후 입주 시점에는 재평가를 받을 만한 아파트를 좋은 조건에 구입하는 것도 방법이다.

분양가 할인 또는 중도금 무이자 대출 등 유리한 조건을 제시하는 미분양 아파트나 대물(代物) 부동산, ‘땡처리’ 업체를 통해 흘러나오는 물건을 잡는 것도 좋다.

다만 미분양 아파트를 구입할 때는 시공사의 재무 능력을 반드시 따져봐야 한다.

주택 매매를 결정할 때 가장 고려해야 하는 사항 중 하나가 입지다. 전문가들은 이런 불황기일수록 우량 지역을 골라야 한다고 입을 모은다.

가격 하락폭이 크다고 해서 변두리 지역을 덥석 물기보다는 교육 교통 주위환경 등을 고려해야 하는 것이다.

▲상가 등 틈새상품 보다 아파트 = 불황기에는 상가 등 틈새상품에 관심을 가지는 사람이 많다. 하지만 이런 전략은 오히려 위험할 수 있다.

침체가 깊어지면 거래가 많지 않은 틈새상품은 환금성이 떨어져 불리해지기 때문이다. 요즘 같은 때일수록 틈새상품보다는 아파트에 투자해야 살아남을 수 있다는 것이다.

국내 부동산시장에서 메인 상품은 거래량의 53%를 차지하는 아파트나 주택이기 때문이다.
틈새시장은 환금성이 떨어지지만 시장 참여자가 많은 메인 상품은 시장이 회복될 때 가장 먼저 움직인다.

▲매수자 우위 시장 = 지금은 매수자가 계약조건을 쥐락펴락할 수 있는 ‘매수자 우위 시장’이다.

집을 파는 데 다급해진 매도자들로서는 매수자 요구를 안 들어줄 수 없는 상황. 매수자는 이 같은 상황 변화를 잘 이용해 집을 살 때 배짱을 부려볼 만하다.

아파트값이 떨어지면서 집주인이 전세입자에게 오히려 하락분에 대한 이자를 물어주는 역전세 현상마저 발생하고 있기 때문이다.

부동산정보업체 관계자는 “불황기 투자 전략은 결국 나중에 오를 만한 부동산을 찾는 것인데 지금도 아파트 가격 하락을 자세히 들여다보면 우량 단지와 우량 물건 가격은 상대적으로 많이 떨어지지 않았다”며 “지난 2006년 하반기부터 입주 물량이 감소하기 시작했다는 점을 감안하면 오는 2010년 전후로는 공급 부족이 현실화될 가능성이 있는 만큼 이를 염두에 두고 아파트를 고르는 전략이 필요하다”고 조언했다. /이영록 기자 idolnamba2002@