분석오류로 대금 미납사례 부지기수

[부동산이야기]경매의 함정

부동산 경매가 대중화된 현재의 경매시장에서 입찰자들이 경매의 함정에 빠져서 대금을 미납하는 사례가 자주 눈에 띈다.

그렇게 미납한 경매물건의 사례를 분석하여 보면 대부분 임차인분석의 오류인 경우가 많다. 이렇듯 경매물건에는 함정이 도사리고 있다.

특히 경매로 재테크를 해보고자 종자돈을 한 손에 움켜쥐고 무턱대고 경매물건에 뛰어드는 묻지마 참가자들이 이런 함정에 빠져서 낙찰대금을 미납하는 경우가 많은 것 같다.

이렇게 잔금을 미납하게 되면 입찰에 참가할 때 제공했던 최저경매가격의 10%인 매수보증금을 잃게 되므로 주의를 요한다.

그러면 경매에는 어떤 함정의 맨홀 뚜껑이 빠끔히 열려 있는지 살펴보고, 특히 건물 낙찰 시 임차인이 존재할 때 오류가 많으므로 임차인에 대해서 알아보고자 한다.

▲ 선순위 임차인의 존재여부 = 권리분석의 제1자료인 부동산 등기부등본을 떼서 권리순서를 적다 보면 임차인은 눈 씻고 찾아도 없는데 경매서류 중에서 제일 중요한 자료인 매각물건명세서를 살펴보면 임차인이 등기부상의 말소기준권리보다도 선순위로 존재하고 있음이 나타나 있을 때가 있다.

이런 경우에는 어떤 채권자가 경매신청을 했는지 알아보고, 또한 임차인은 어떤 요건을 어떻게 갖추고 있는지 상세하게 분석하고 입찰에 참가해야 임차인 분석의 오류를 막을 수 있다. 서울소재 물건에서 자주 나타나는 잔금미납 사례의 주요 원인 중의 하나가 임차인분석의 오류다.

▲ 세대합가여부 = 임차인 분석 시 세대 구성원 중에서 그 물건의 주민등록에 가장 먼저 전입한 사람이 있는지 확인해야 한다.
세대주보다도 더 먼저 그 물건의 주민등록에 입주한 세대구성원이 있다면 그 구성원이 전입한 날에 임차인의 대항력이 생기기 때문이다.

▲ 대위변제여부 = 1순위로 근저당권이 설정되어 있고 2순위로 다액의 임차인이 존재할 때에는 1순위의 근저당권의 채권금액이 얼마인지 알아보아야 한다.

왜냐하면 1순위 근저당권의 채권금액이 소액일 경우에는 후순위 권리자인 2순위 임차인이 1순위 근저당 금액을 대위 변제하고 1순위로 순위 상승할 수가 있기 때문이다.

이렇게 2순위 권리자인 임차인이 1순위로 순위를 상승하게 되면 임차인의 요건구비 여부에 따라서 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 발생할 수도 있기 때문에 1순위 근저당권의 채권금액이 소액이라서 낙찰 후 허가 전에 대위변제했는지 확인하고 낙찰 허가 후에 대위변제했으면 허가에 대해 취소신청을 하여 구제를 받아야 한다.

임차인 여부만 살펴보았는데 이외에도 여러 가지의 함정요인들이 많이 있으므로 경매로 물건을 낙찰받고자 하는 입찰참여자는 경매사례를 분석할 때 아직 잘 모르는 부분이 있으면 다 알기 전까지는 입찰에 참여하는 여부를 미루는 것이 좋다. 다 알고 난 후에 입찰에 참여하는 것이 경매함정에 빠지지 않는 지름길임을 말씀드리고 싶다.