꼼꼼한 시장조사 '알짜'가 내손에

분양권 전매가 허용되면서 이에 대한 관심도 높아지고 있다. 하지만 분양권 전매 자체가 생소한 수요자들은 무엇부터 시작해야 할지 궁금할 수 밖에 없다.

알짜 분양권을 고르는 것부터 계약서를 작성하고 각종 거래신고 뿐 아니라 대출 승계며 세무신고 등 챙겨야 할 것이 한 두 가지가 아니기 때문이다.

▲알짜 분양권 고르기 = 분양권 전매가 가능해지면서 일부 모델하우스에 떴다방이 모습을 나타내고 있다.

떴다방은 중개사고시 공제조합에 가입하지 않은 곳이 많아 계약자가 고스란히 피해를 떠안을 수 있기 때문에 피하는 것이 유리하다.

이때 가격 동향과 거래상황 등을 살펴 거래가 빈번한지, 가격은 합당한지 여부도 꼼꼼히 체크한다.
분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해보고 발코니 확장여부와 옵션비용 등도 확인해둔다. 중도금은 얼마나 납부했는지 앞으로 납부해야 할 중도금과 잔금은 얼마인지 알아둔다.

▲계약서 작성 = 알짜 분양권을 고른 후 전매에 따른 매매계약서를 작성한다. 계약이 익숙하지 않다면 중개업소를 통하는 것이 유리하다.

실거래 신고도 중개업소가 대신 신고할 수 있어 손을 덜 수 있다.
계약서(계약금, 중도금, 잔금)를 토대로 신고서상에 실제거래금액란을 작성하되 ‘미납 분양대금 등’은 잔금에 포함해 작성하고 ‘기타’란에 미납분양대금’의 승계내용을 기재해 둔다.

▲구청 매매계약서 검인 및 실거래 신고 = 분양권 전매에 대한 매매계약이 끝나면 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동사무소(분양지역에 따라 관할관청이 다름. 사전 확인 필요) 지적과로 방문해 계약서상에 검인을 받는다.

주택법 및 도시및주거환경정비법에 의해 준공일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후 매매를 통해 거래된 경우 부동산거래계약 신고대상이 된다.

단, 상가나 오피스텔, 19가구 미만의 건축허가를 통한 주택단지 분양권 등은 신고대상은 아니므로 계약서상에 검인만 받으면 된다.

부동산 거래신고를 마치면 실거래 필증을 교부 받는게 되는데 매매계약 후 60일이 경과되기 전까지 신고를 해야 과태료를 부과받지 않는다.

▲분양계약서 명의이전 = 매도자 본인과 매수자는 본인이나 대리인이 함께 방문해 명의이전을 한다.
매도자가 챙겨야 할 서류는 분양계약서 원본, 별도품목 계약서나 아파트관련업체 계약서, 동사무소 지적과에서 검인 받은 매매계약서다.

가족간의 매매라면 증여계약서 따로 작성해 제출한다.
매수자는 인감증명서 1통(용도 보통), 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장(분실 후 재발급받은 최종 인감), 공동 명의 시 서류를 한 부씩 더 준비한다.

대리인이 대신 명의이전을 할때는 상기서류 외에 추가로 인감증명서 2통, 주민등본 1통, A4지에 자필위임장(매수자 자필 사유 등 서명, 주민등록번호, 주소까지 등을 기재)매수자의 신분증, 대리인 신분증 등을 준비해야 한다.

▲세무신고 = 세무신고 시에는 분양계약서 사본, 양도 당시 계약서 사본, 필요경비 관련 서류, 신분증을 지참하며 실거래가 신고 후 프리미엄 부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다.

계약일로부터 2달 이내에 자진 신고 시 세액의 10%를 할인 받을 수 있다.
현재 양도세율은 누진제로 9-36%지만 지난 9·1세제개편으로 앞으로 내년 1월부터 양도세율이 6-33%로 낮아지므로 양도차익이 많은 매도자는 이 이후로 매도를 늦추는 것도 고려해볼 만 하다. /이영록 기자 idolnamba2002@