실제 경매물건으로 분석 실습... 팀별로 토론학습

[부동산 이야기]경매 분석.토론

매주 한 번씩 다음 주에 경매로 진행되는 경매물건 중에서 한 건을 선택해 권리분석과 배당분석을 하는 강좌가 있다.

사례분석을 하는 시간은 팀별로 나눠 토론학습을 하는데 경매사례로 나와 있는 물건의 등기부등본과 경매서류 중 매각물건명세서를 갖고 권리순서를 정한다.

강좌를 듣는 분들 가운데 수업에 참여한 지 3개월이 넘는 분도 계시고 이제 막 오셔서 민사집행법상의 용어가 낯선 분도 계신다.

그래도 모두가 재밌어하는 프로그램이다. 열심히 팀별로 토론학습을 벌이는 중에 질문 사항들이 마구 쏟아져 나온다.

- 질문 있습니다.

등기부의 권리순서를 보니 1순위로 근저당권 설정등기가 있고, 2순위로 전세권이 있고, 3순위로 가압류가 있는데요.

최저매각가격으로 배당을 해보니까 1순위 근저당권도 채권금액을 다 못 가져가고 배당금액이 없어요.

2순위 전세권의 전세보증금과 3순위 가압류의 채권금액은 누구한테 받아야 하나요. 낙찰자가 줘야 하나요.

▲ 답변드립니다.
등기부등본상에 가장 먼저 설정된 등기인 1순위 근저당권이 말소기준등기가 되어 그 말소기준등기를 포함해 후순위 등기는 모두 소멸합니다. 1순위 근저당권이 채권금액을 모두 배당받지 못한다고 해서 낙찰자에게 인수시키지 못합니다.

왜냐하면 근저당권은 소멸되는 기준등기인 말소기준등기에 해당하기 때문입니다.
말소기준등기라는 것은 낙찰 후 항상 소멸되기 때문에 말소기준등기인 것입니다. 이때 소멸된다는 것은 낙찰자를 기준으로 생각해야지 채무자를 기준으로 생각하는 게 아닙니다.

2순위 전세보증금 중 미배당된 금액과 3순위의 가압류권자의 미배당금액은 채무자에게 채무로 남게 됩니다. 낙찰자와는 무관합니다.

경매초보자도 이렇게 실시간 경매자료를 갖고 분석하고 토론하면서 한 두 달을 보내고 나면 질문의 수준이 높아져 실제 경매법정에서 입찰에 참여하는 횟수가 늘어나게 된다. 그러던 어느 날 경매 한 건 받았습니다. 명도 들어갑니다. 제가 들어가서 살 겁니다.

부동산 거품이 붕괴되면서 경매시장으로 물건이 쏟아질 것이라는 것은 요즘을 사는 생활인이라면 다 아는 사실이라고 해도 과언이 아닐 것이다.

이렇게 경매가 부동산 시장을 주도하는 세상이 돼버린 시절에 경매를 알아야 내 재산도 지키고 투자의 개념도 다시 정립하는 계기가 될 것이다.