겉만 번지르르한 큰 건물보다 활성화 시장 5평상가 더 알짜

[부동산이야기]양보다 질

첫 방문 인사로 어떤 목적을 갖고 경매를 배우려고 하는지를 묻게 된다.
‘월000원 정도 임대수익이 창출되는 물건으로 생활비를 창출하고 싶어서요’, ‘시골에 한 660㎡정도 땅을 사서 전원주택도 짓고 텃밭도 가꾸면서 노후를 보내고 싶어서’등 목적을 갖고 온다.

부동산 경매는 서울중앙지방법원에서부터 제주지방법원까지 전국 경매법원에서 거래되는 경매물건들 속에서 부동산을 어떻게 소유해야지 실속이 있는지를 알 수가 있게 한다.

매각기일에 경매법원을 통해 부동산 물건들이 낙찰될 때마다 이 물건은 실수요자가 매수를 했구나, 투자자가 아주 좋은 가격으로 낙찰을 받았구나 하고 느낄 때가 있다.

매주 경매물건을 들고 그 지역을 방문해 시세조사를 하고 전세가격은 물론이고 보증금에 월세수준과 수요자 조사까지 마친 상황이므로 알 수가 있다. 이렇게 경매물건 속에서 살다 보면 왜 경매로 나올 수밖에 없었는지 바로 알 수가 있다.

중개시장에서 일 할 때와 경매시장에서 일하면서 느낀 점이 부동산을 소유하는 방법에 대한 변화다. 부동산은 어떻게 소유하고 있느냐에 따라서 현재 소유자의 몫이 있고 현재 소유자가 하루라도 빨리 매각조치해서 그 물건을 소유할 수 있는 새로운 소유자에게 얼른 매도해야 본인이 채무로부터의 해방되는 물건이 있다.

중개시장에서는 부동산을 소개할 때 매수인과 충분한 상담을 통해 매수인이 원하는 물건을 찾아서 매수할 수 있도록 적극 주선을 한다.

이때 물건에 대한 브리핑을 매수인에게 하게 되는데 부동산을 매수하고자 하는 매수인은 자금이 넉넉한 경우도 많지만 대다수가 넉넉한 자기자본을 갖고 매수하기보다는 타인자본인 은행대출금을 융통해 매수하는 경우가 많다.

자기자본 대비 타인자본의 비율이 균형을 이뤄야 하는데 부동산을 소유하면서 타인자본이 대부분이면 경매로 나오기가 쉽다.

경매시장이 활황인 현대를 살아가는 이 시대의 우리 중에는 경매를 배워서 부동산등기부등본을 갖고 권리분석을 할 수 있는 이들이 많다.

가끔 부동산의 소유자인 임대인이 부동산을 임대하고자 할 때 자신의 등기부상의 대출현황은 무시한 채 다액의 보증금을 임차인에게 요구할 때가 있다.

은행채권과 임차를 요구하는 보증금을 합한 금액이 시세를 넘침에도 불구하고 말이다.
신도시가 곳곳에 들어서면서 건물이 과잉 공급돼 있는 지금은 큰 도로를 접하는 아주 근사한 건물보다 활성화된 시장 안의 5평 각지 상가에서 나오는 수익률이 더 크다는 것을 경매물건을 조사하면서 알게 될 것이다.

경매로 부동산을 매수하고자 하는 분들 중에는 소유목적도 있을 것이고, 투자목적도 있을 것이다. 임대수익도 나오고 투자수익도 창출되는 그런 양질의 물건을 매수할 수 있도록 노력하길 바란다.