[부동산] IMF 때보다 미분양 증가

외환위기 당시와 지금의 부동산시장 분석

미국발 금융위기로 인해 세계 각국의 증시는 ‘롤러코스터 장세’를 보이면서 급락과 반등을 거듭하고 있다.

국내 주식시장도 두달여 동안 수차례의 사이드카가 발동했으며 마지노선인 1000선이 붕괴되기도 했다.
환율 역시 정부 개입에도 불구하고 고공 행진을 하고 있다.

부동산시장 역시 좋은 상황은 아니다.
참여정부시절 묶어놨던 규제들을 풀었고 추가완화될 예정이지만 시장 움직임은 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 일부에서는 외환위기 때보다 더 한 상황이라는 말도 나온다.

▲미분양아파트, 외환위기 때보다 4만4000여 가구 증가, 뾰족한 해결수 부재=지난 1997년 12월 우리나라는 외환위기로 국가가 부도위기에 처하면서 IMF에 구제금융을 요청했다.

이때 전국 미분양 가구수는 8만8867가구였다.
이후 1998년 7월까지 7개월간 11만6000여 가구까지 증가하다가 1999년 3월 1997년말 수준으로 감소했고, 그해 말에는 7만여 가구까지 줄어들었다. 원위치로 돌아오는데 15개월이 걸렸다.

2008년 7월말 현재 전국 미분양 가구수는 16만595가구로 2007년 10월 10만 가구를 넘은 이후 지속적인 증가세를 보이고 있다.

수도권보다 지방의 미분양이 심각한 수준이다. 수도권 미분양은 1998년과 비교했을 때 4천500여 가구 적지만 지방은 6만2000여 가구가 많다.

▲대출금리 낮지만 은행 대출금 비율은 우려 = 2008년 10월 기준으로 변동형 주택대출금리는 8%대를 웃돌면서 2007년 대비 2%포인트 정도 상승했다.

외환위기가 발생한 1997년 말에 14.58%였고 98년 1월에는 17.01% 까지 치솟았지만 이후 점차적으로 떨어지면서 98년 말에는 11.33%, 99년말에는 8.58%로 한자리수를 보였다.

이후 점차 떨어져 2004년 7월에는 5%대를 유지했고 2006년 7월 6%대, 2008년 6월 7%대, 9월 이후에는 8%를 넘어서고 있다.

금리가 높다는 것은 경제상황이 좋지 않다는 것을 뜻한다.
올해 들어 금리가 인상돼 대출자들의 어려움이 점차 높아지고 있지만 수치상으로는 외환위기 때보다는 낮다. 하지만 예금은행 대출비율이 140%를 넘어섰다는 것은 다소 우려할 만 하다.

외환위기 때인 98년과 99년에는 80% 안팎을 유지했지만 2003년 10월 이후 100%를 넘긴 이후 꾸준히 높아지고 있는 상황이다.

▲외환위기 때보다 시장 여건은 좋은 편=현재 주택시장은 외환위기와 같은 상황은 아니다. 또 그 때와 같은 위기로 빠져들 염려는 적다고 판단된다.

우선 미분양 물량이 크게 늘기는 했지만 외환위기 때는 소형과 대형 모두 미분양으로 남아 있는 반면 현재는 소형보다는 대형 위주의 물량이 절반을 차지하고 있다.

지역적으로 수도권보다 지방 미분양 물량이 크게 증가했다는 점에서 수도권에서 느끼는 체감이 외환위기 때보다는 심각성이 덜하다고 할 수 있다.

주택거래 역시 외환위기 때 보다는 상황이 양호한 수준이다. 더욱이 2008년 8월까지 거래건수는 지난해의 같은 기간보다도 많다.

규제완화로 인해 부동산시장 활성화가 기대는 되지만 앞으로 금리가 큰 변수로 작용할 가능성이 크다.

현재 대출금리가 높아지는 근본적인 요인이 미국 금융위기인 만큼 얼마나 빨리 회복되느냐에 따라 금리 하락과 안정으로 이어지기 때문이다.

부동산 중개업소 관계자는 “금융시장 안정화가 조기에 해결되지 않고 현재의 침체분위기가 장기간 이어진다면 주택시장 역시 그리 좋은 상황으로 전개되지는 않을 가능성이 크다”고 전망했다. /이영록 기자 idolnamba2002@