경매·급매물 속 ‘숨은알짜’ 찾아라

[부동산]부동산시장 혹한기-내집마련 어떻게

주택시장 갈수록 악화...성급히 매수했다간 낭패
경매낙찰가율 70%대로 하락해 싼값에 구입 가능
자기자본 최대한 활용...세제혜택도 꼼꼼히 체크


부동산 시장의 체감기온은 이미 혹한기에 접어든지 오래다.
코스피지수 1000선이 붕괴되면서 부동산과 함께 양대 자산축을 형성하고 있는 주식시장이 급락을 면치 못하고 있다.

게다가 원화 투매현상으로 환률 폭등까지 겹치면서 증시와 환율 모두 통제 불능이라고 할 만큼 금융시장이 대혼란으로 치닫고 있다.

사정이 이렇다보니 비교적 외부악재에 둔감한 부동산 시장도 더 빠르게 냉각되고 있다. 이미 주택시장은 거래자체가 동결됐다.

실제로 국토해양부가 발표한 지난 8월 전국 아파트 거래량은 2만7233건으로 4월(4만6156건)대비 41%나 급감했다.

그나마 중대형면적에 비해 실수요위주로 움직이던 소형 아파트가격도 하락세로 돌아서 주택 매수세의 위축이 심각한 상황이다.

특히, 자기자본 비율을 최소화해 지렛대 효과를 누리려던 수요자들은 주택담보대출 고정금리가 최고 10%를 넘어서면서부터 자칫 헐값에 집을 팔아 대출을 제대로 갚지 못하는 상황으로 내몰릴까 전전긍긍하는 실정이다.

분양시장도 우울하긴 마찬가지로, 전국 16만 가구로 추산되고 있는 미분양 아파트 적체가 분양계약자의 분양 해약 사태로까지 이어지고 있다.

▲매수자 성급함보다는 보수적인 자세로 시장을 바라봐야 = 거시경제 측면에서도 부동산시장의 상황은 불투명하다.

부동산시장의 미래 흐름을 내다 볼 수 있는 혜안이 있다면 모를까 수요자의 입장에서는 보수적인 자세가 필요한 때다.

소나기는 피하고 볼 필요가 있다는 것이다.
단기간 주택수요의 확대가 어렵고 빠른 시장회복에 한계가 있는 만큼 시장을 관망하고 기다리는 자세가 필요하다.

움직이더라도 최소한 급매물 위주로 움직여 가격이 더 떨어지더라도 최소한의 원금을 지킬 수 있어야 한다. 그리고 주택시장이 당분간 안개 속을 헤멜 수 있는 만큼 철저히 실수요목적에서 움직여야한다.

과거에는 1세대 1주택 실수요자들도 투자용으로 수도권 외곽에 주택매입을 했었지만 9·1세제대책을 통해 양도세의 비과세 거주요건이 강화된 만큼 재테크 패턴도 자기자본을 최대화하고 거주를 염두에 둔 투자여야 한다.

▲경매시장 주목 = 경기불황여파로 떨이시장에 나온 알짜를 골라낼 수 있다면 일반매매시장보다 저렴한 부동산을 경·공매시장에서 만나게 될 것이다.

최근엔 경기침체 여파로 경매시장도 낙찰가율이 70%대로 떨어져 가격매력도가 큰 편이고, 향후 이러한 분위기는 좀 더 지속될 확률이 높다.

지금은 팔려는 사람은 많지만 사려는 사람이 없다.
지금과 같은 매수자 우위의 시장에서 성급히 움직이기보다는 자기자본이란 총알을 충분히 장전하고 부동산자산의 내재가치를 판단해 영악하게 움직여야 한다. /이영록 기자 idolnamba2002@